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(本文转载自公众号层楼,作者麦格/江公子,凤凰网房产已获授权)

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一个月前惨遭流拍，一个月后却被“哄抢”。现实就是这么魔幻！

昨天，杭州一套二拍的法拍房，高溢价成交。它就是一江两岸的“网红鼻祖”——杭州壹号院。

被拍卖的是二期一套中高楼层房源。产证面积170.93㎡，带两个地下一层车位，起拍价1268.24万，市场评估价2264.72万。

在竞拍的24小时里，报名人数持续攀升，9人、11人、12人、13人……

最终，经过97轮出价，以1525.24万元成交，溢价20.3%。若车位按50万一个剔除，折算裸房单价8万3多。

这不是该房源首次被拍。上个月中（9月19日），它因无人报名而流拍。

不过，虽然二拍热度较高，但最终成交价离一拍1585.3万的起拍价（折合裸房单价8万6），还有一定距离。

这应该可以说明两个问题：

一是：就这套房源而言，8万6的单价超过了目前的市场接受度。

客观地说，这套房源在二期中也不算太出色。171㎡只能做三房，所在的13幢挨着扬帆路跟奔竞大道，但楼层不错（28层）。

二是：新政利好下，高性价比二手房正在被抢筹。

二拍起拍价打了8折，相当于起价6万8。这可是壹号院啊，更何况现在市场风向已经发生转变，买家自然蜂拥而上！

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这套法拍房的热度重燃，完全不意外。

自9月底国家重磅发声后，杭州一二手房迅速回暖。其中，在一线二手豪宅领域，壹号院可谓一骑绝尘。

自国庆期间密集成交10套后，近期又成交了4套（9月29日-10月12日），平均一天一套。

另一奥体顶流奥邸国际，同期成交量不到5套。

对比今年壹号院成交历史，更是爆发式增长。今年1-9月，最高一个月网签10套，最少1个月仅2套。这还是未剔除公寓房的数据。

背后原因也很简单，新政效应带来的预期转变。

一位资深豪宅经纪人告诉我，目前下单的买家，多数是之前看房很久的置换客户。也有来自义乌、上海的外地人，自住兼保值增值。

壹号院近期成交数据，仅供参考

以前看不清后市，迟迟下不了决心。一系列新政，加速让他们下定了决心。

不过，我们也可以看到一个明显特征：就壹号院而言，目前成交量的暴增，并没有带来价格的显著变化，仍是清一色的性价比房源。

比如素以高单价著称的高区大户型，成交价集中在10-11万间，最高单价10.6万。

14套成交房源中，超过225㎡的为零。同时，以往成交占比较小的133㎡小四房，本次有5套之多，且单价在8万左右。

更明显的是，昨天这套法拍房，与近期成交的一套高区171㎡（1550万带两车位）价格十分接近。

这说明：法拍市场的激烈竞价，并没有带来额外溢价。买家虽然急迫，但仍然理性。

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不光杭州壹号院，最近杭州多套法拍房，均拍出了较高的热度。

10月14日，二拍的文鼎苑，一套中间楼层的114㎡，前后20人报名，440万起拍，一直拍到600万。

10月12日，侯潮府一套118.31㎡的三房两卫，起拍价849.3万，109轮竞价后，以1020.3万成交，折合成交单价8万6。

10月11日，世茂之西湖一套一线江景大户型，建筑面积235.74㎡，105轮出价后，以1735万高价成交，折合单价7万3多。上个月，该房源还是无人问津的状态。

其中文鼎苑、侯潮府，及上月底的金色海岸，均被金姓买家拿下。短短半月，扫货资金达3340万。

巧合的是，天眼查信息显示，昨天拍下壹号院的蔡姓买家，与他也存在一定关联（除非重名）。双方有多家企业存在合作，很可能来自义乌。

这看似不可思议的举动，其实具体到房源上，都有一个共同特点：入手价并不高。

5万多的文鼎苑，7万 的金色海岸，8万多的侯潮府和壹号院，均是低点。

换言之，买家之所以批量拍进，很可能是政策刺激下趁低抢筹，待到楼市回暖时高价抛掉。

虽说法拍房不同于新房、二手房，但在某种程度上，其报名人数、竞价次数，更能反映当下市场的变化。

就结果而言，眼下杭州法拍房还处于成交量回暖。原先拍不掉的次新房，再上架时有人竞拍；原先没人关注的房源，开始被人关注。

至于大家最关心的价格，目前还是企稳阶段。

无论是杭州壹号院、侯潮府，还是文鼎苑，法拍价距离巅峰时期，还有一大截差距呢。

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不过，随着二手房成交量的爆发，杭州部分板块已经有了价格止跌回升的迹象。

典型如奥体一带（世纪城亚运村），9月底以来成交量直线上升。最近一周，平均每天10来套下定。

成交量特别大的桂冠东方和日耀之城，甚至已经出现“抢房东”现象。

简单地说，由于心态的转变，调高或撤销挂牌的房东逐渐增多。以致于市面上，诚心出售的性价比房源，相对更少了。

“平均四五个客户，抢一套性价比房。”中介表示，已出现较大面积的价格小幅反弹。

当然，这波回暖还处于冷热不均阶段。成交量的明显回升乃至价格反弹，主要集中核心热点板块，外围板块感受相对不明显。

就像身边一朋友，最近终于卖掉了挂牌一年多的丁桥小房子，可价格反而低于预期。

还有人表示，整个市场都充斥着“回暖、涨价”的论调，但我在城西的房子还是看都没人看。

杭州版图大，住房规模也不小，板块之间的供需状况各有不同，必然是分化前行。

市场止跌基本稳了，但上涨还需更多时间验证。