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合肥新房“火爆”,首改占比近50%,成交量暴涨揭示市场需求!

IP属地 北京 编辑:王婷 第一房研究院 时间:2024-10-15 20:45:17

合肥近段时间楼市真的热闹非凡,新政频出+国庆假期+国央企楼盘开盘,新房成交量也是攀升,假期后一周热度依旧不减。

昨天也是被经开区的皖投项目看房热度刷屏,总价220万起,部分96折,再减5万,并且学区还是168玫瑰园东校区;还有千万级豪宅伟星天元开盘不久,目前1栋已经签约近半...

9月底新政出台刺激市场,成交量高,最能看出目前市场情况,让我们一起往下看!

NO. 1|壹

合肥市区1-10月新房市场

我们先来看下合肥1-10月整体新房市场,新房成交量2-7月一直处于成交量上涨趋势,6-7月是供不应求,但成交均价下降明显,主要是因为合肥这段时期“人才房转商品房销售”,价格低又是现房,毓德雅苑、擢秀园等人才公寓转商品房集中备案,成交量猛增,但同时也拉低了整体市场成交均价。

8-9月成交量就有所下滑,8月成交量环比下滑50%,由于7月份人才公寓转商品房集中备案,7月份新房市场持续保持上涨,而8月份没有了集中备案后,新房成交量大幅下跌,直接腰斩,而成交均价方面,由于7月份人才公寓转商品房备案拉低了整体备案均价,叠加8月份招商玺等高端楼盘开盘,导致整个8月份新房价格大幅上涨

9月底国家利好政策频出,根据AI楼市指数系统显示,今年国庆假期合肥市区新房成交面积13008.73㎡,成交套数99套,成交均价22833元/㎡,成交总额为29704万元。

数据AI楼市指数系统

由于新房备案有一定的延迟性,因此项目案场成交需要一段时间体现在网签备案上,与去年同期相比,整体市场量跌价涨。相较于去年同期,成交面积、成交套数、成交总额均有所回调。

数据AI楼市指数系统

NO.2丨贰

合肥购房需求分析

目前假期已经过一周了,很多项目都已经备案,这次的新政+假期双重因素,市场成交量猛增,各家楼盘也是纷纷“卖爆了”,这个时候最能看出目前合肥当前的需求类型。以下数据统计时间为9.29-10.13日。

首先分区来看,很明显包河区“一枝独秀”,占比市区总成交的52%,包河区中淝河板块可谓是新房大战激烈,有不少项目都在“打折”卖房,9.29-10.13期间包河区备案326套。

数据AI楼市指数系统

从面积段能看出,90-120m²占比31%,120-140m²占比41%,140-200m²占比22%,刚需120m²以下占比33%,首改120-140m²占比41%,改善140以上的占比26%。可以看出来首改占比最大,其次是刚需,最后是改善。

数据AI楼市指数系统

总价段方面,300-600万占比最大,其次是200-300万,排名第三的是150-200万的,从总价段也能看出,600万以上的改善占比不高,主力军是刚需和首改。

数据AI楼市指数系统

综合来看:

1、首改需求主导市场

在面积段方面,120 - 140m² 的首改户型占比高达 41%,成为市场中占比最大的部分。购房者在满足基本居住需求后,对居住空间的舒适度和功能性有了更高的追求。随着家庭结构的变化和生活品质的提升,更多人倾向于选择更大面积的住房来改善居住条件。总价段中,300 - 600 万的房产占比最大,这与首改户型的面积段相呼应。这部分购房者具备一定的经济实力,能够承受相对较高的房价,但又不像高端改善型购房者那样追求超大面积和顶级配置。他们更注重房屋的性价比和综合品质,希望在价格和居住体验之间找到平衡。

期间较为亮眼的项目就是中海悦府,其中9月28日首开的中海悦府,首开卖了282套,总价约9.06亿。9.29-10.13期间备案197套,占比包河区60%,直接成为包河区的“扛把子”。目前项目备案均价2.3万/m²,户型136-166m²,总价300万起。成交备案197套,140m²以下的有143套,166m²左右的54套,说明还是首改占比分量最高。

2、刚需市场依然重要

90 - 120m² 的刚需户型占比 31%,刚需 120m² 以下户型总体占比 33%,这说明合肥房地产市场中刚需群体仍然占有相当大的份额。对于刚需购房者来说,价格是最为关注的因素,因此更倾向于选择面积较小、总价相对较低的户型。200 - 300 万以及 150 - 200 万的总价段排名靠前,也反映了刚需购房者的购买力和市场需求。

3、改善型需求的分化

140 - 200m² 的改善户型占比 22%,600 万以上的高端改善型房产占比不高。这说明合肥房地产市场中的高端改善需求相对较少,高端改善型购房者对房屋的品质、地段、配套等方面都有极高的要求,市场供应和需求之间的匹配度相对较低。但140 - 200m² 的改善户型以及 300 - 600 万的总价段也表明中高端改善型需求的存在。这部分购房者在追求更大居住空间的同时,也注重房屋的品质和配套设施,愿意为更好的居住体验支付更高的价格。

NO.3丨叁

结语

合肥楼市在新政、假期等多重因素的影响下,呈现出复杂而又清晰的市场格局。首改需求主导市场,刚需市场依然占据重要地位,改善型需求则出现分化。

为什么首改类型的房子卖的最好?

首改一般是指本来已经有房子了,他们在经历了首次购房后,随着家庭结构的变化(如生育子女、接老人同住等)、收入的增加以及对生活品质要求的提高,迫切需要改善居住条件。这些购房者数量众多,形成了较大的市场需求。根据ai楼市指数系统显示,2024年合肥二手房的成交中,110m²以下的占据了75%,说明很多业主想卖掉自己手中的小户型,有更高的需求和追求换稍微大点的房子,与高端豪宅相比,首改房子价格相对较为亲民,同时又能满足购房者对居住品质的提升需求。对于那些有一定经济实力但又无法承受过高房价的购房者来说,首改房子是一个不错的选择。

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