编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

在刚刚过去的国庆假期，受股市狂热、央行降准、降息、降低存量房贷利率等利好因素的刺激，楼市回暖相关话题再次霸榜热搜。

除了深圳每天完成数百套新房、二手房成交量激增引发媒体关注外，南京楼市在国庆期间同样一改往日的沉闷，突然变得活跃起来。

据网上房地产统计公开数据显示，国庆假期，南京新房认购1020套、成交204套，而今年1至8月，南京新房成交量不到2万套，每月平均成交量约2000套。

值得关注的是，节前获得销售许可的南京中信泰富九庐（以下简称南京九庐）项目，因为在国庆期间开盘，而吸引了1300组访客、超5000人来到售楼处现场询价。

据媒体报道，中信九庐首开10#小高层，户型建面约125、150㎡，销许均价约5.26万/㎡，仅64套房源，首开房源即宣告售罄。不过，对于南京九庐楼盘如此抢手，业界也有一些担忧。毕竟，之前武汉九庐、上海九庐的市场口碑，也存在美中不足。

一方面，在开盘之前，很多专业的楼盘评测自媒体人，对其并不看好，甚至经过实地踩点，认为该楼盘存在诸多不足，因此其口碑欠佳。

另一方面，中信泰富虽背靠中信集团，资本实力雄厚，但是中信泰富的业务中心曾一度是中信运营商业地产的主要平台，重点是城市综合体开发。

近年中信泰富又大举进军住宅房地产，可谓“回马枪”，能否拿出让市场满意的商品房“产品”，还尚未可知。

南京楼市复苏，南京九庐添了“一把火”

南京九庐“卡点”开盘，显然是有备而来。据媒体报道，中信泰富在南京的房地产项目开发，可以追溯至2023年8月25日。

彼时，南京5批次12幅住宅用地开拍，南部新城会展中心发展有限公司拿下南部新城G41地块。

2个月后，中信泰富地产通过海报发布消息称，未来将联手南部新城会展中心共同开发南京南部新城G41地块，值得注意的是，这也是中信泰富首次进入南部新城大校场板块。

彼时，南京新城在南京市属于热门板块，尤其是改善型住房，市场前景十分乐观。不过，在此之前，受经济环境等因素的影响，南京楼市也是哀嚎遍野。

据观点地产网报道，那时不仅南京河西板块的楼市价格几乎遭到腰斩，而且南部新城也没能免除重创。

与此同时，叠加不同项目定位重叠、位置大同小异、产品同质化严重等行业因素，南京的楼市整体情况，也不容乐观。因此，中信泰富的“入局”可谓生不逢时，面临的市场形势，十分严峻。

而按照中信泰富的规划，其落地的项目南京九庐打造4栋6-9F低密住宅以及6栋17F小高层，全部无连廊，小高层建面约125、150、180㎡，洋房建面约200、230㎡，得房率超80%，洋房产品是南部新城稀缺的200㎡+的大平层洋房。

除此以外，南京九庐还引入了彼时最具特色的系统，甚至实现了全户型全屋软水系统入户，以为其新盘销售增加筹码。

图源：新房研究院

而这一切的准备，就是为今年的十一黄金周开盘，打一场“漂亮仗”。很显然，国庆节南京九庐的销售盛况，最终让中信泰富如愿以偿。

相比国庆期间中信泰富·锦园、中信泰富·锦上以及中信泰富·玖阅等三个此前开盘、仍在借助其热度清盘的项目，南京九庐算是给给中信泰富扳回了一局。

有业内人士甚至将南京九庐的热销盛况，与当初上海九庐三开三罄的盛况进行对比，对其寄予了“厚望”。因此，中信泰富多个项目，可谓给这个国庆的南京楼市回暖，添了“一把火”。

口碑不尽于人意，后期流动性堪忧

公开资料显示，“回归地产”后的中信泰富地产隶属于中信集团，是一家聚焦于城市综合体和精品物业投资、开发、运营和管理的综合性房地产企业，项目遍布上海、广州、武汉、南京，扬州、无锡、济南、青岛、苏州等城市。

而以九庐命名的多个项目，先后在上海、武汉、南京等城市落地。不过，该类项目的消费者口碑，一直差强人意。

例如，有业内人士分析称，中信泰富只有“长期”，没有“中期”。言外之意，就是该类房地产，无论是消费者购入自住、还是将来用于投资，都未必能满足消费者的期待。

以武汉九庐为例，可能一些消费者以较低的价格，侥幸买到一期的“看江房”，皆大欢喜。但是如果不是“看江房”，并不算好的地段，可能没有太大升值空间，只能用于“自住”。

况且，在近年楼市整体低迷之时，即使是地段、面积不错的房子，其交付后的一系列物业管理配套，同样是很多“接盘者”需要考量的。

以南京九庐为例，如前文所述，中信泰富是从商业地产运营转型来深耕房地产，加上其在南京并无代表作，因此交付之后的实际反馈如何，尚未可知。

实际上，通过实地“踩点”的网友反馈，南京九庐的一些小区配套、户型设计、公区物业管理、园林设计等，并非无懈可击。以绿化为例，在南京房天下网站，就有不少网友表示，去看了南京九庐的样板间，发现绿化太少，担心住着不够舒服。

图源：房天下

也有某房产评测博主在抖音平台表示，虽然南京九庐地理位置好、三条地铁环绕，附近有公园、跑道等休闲娱乐配套，整体设计也很有科技感。但是不足之处在于，不仅后期交付让消费者心里没底，而且价格一路逆势走高。

而在户型设计上，180平方的房子户型，卫生间的光线却很暗。而且，购入这种房产，预算也需要在600W起。由此可见，南京九庐项目，部分大户型的房子，或许还欠缺一些“性价比”。

而且，这类房子连新房买主都可以十分介意，将来也势必会影响其二次流通，这显然也是买房者的顾虑。

商业地产运营一言难尽，押注住宅恐非易事

实际上，在押注住宅房地产之前，中信泰富的主要业务是商业地产运营。其大举回归住宅房地产，也与其在商业地产运营赛道受挫有关。

据了解，随着近几年房地产市场进入下行周期，民营房企拿地疲软，中信泰富趁着行业大洗牌之际又开始加大拿地力度。并开始在住宅用地方面大力布局，并借助多地的九庐项目落地。

例如2023年7月，中信泰富子公司扬州锦泰拿下无锡经开区五湖大道与梁东路交叉口东北侧地块，用于普通商品房住房开发，面积约4万平方米，成交价约14.8亿元；而此前的2021年9月，扬州锦泰又以成交价16.38亿元拿下扬州市城北街道一面积约10.67万平方米的地块，同样用于商品房住房开发；同年1月，扬州锦泰又拿下扬州一宗面积约7.8万平方米的住宅用地，成交价格为12.5亿元。

2023年，对于扬州锦泰拿下上海杨浦区4宗土地并重回上海拓展市场的行为，中信股份在公告中的回应似乎透露了一些意图。

中信股份表示，该地块发展潜力大，投资安全边界较高，经济测算回报合理。为本集团在上海区域的可持续发展进一步夯实基础、奠定格局。

不过，这些规划，或许都是中信泰富的如意算盘。毕竟，在此之前，中信泰富运营商业地产的一些负面消息，仍历历在目。

例如，早在2008年，中信泰富的巨亏事件，令整个中信泰富的品牌形象一夜坍塌，以至于牵连母公司中信股份，其教训之甚至，甚至被各类财经课堂列为“反面教材”。

而2023年5月开盘的青岛中信泰富欢乐滨海城项目（中信泰富青岛滨海国际中心），就曾因为号称具备十万亿开发商背书的项目，而被指“高开低走”，并被业内人士诟病。

一方面，该地段一块后海，被环湾路天然隔断，车辆轰鸣，远处还有工厂，周边环境一般。

与此同时，周边配套一直不全，虽然曾被无数地产巨头合力烘托、炒作，投入巨资建设，但是实际市场反馈，却与此前开发商的期待大相径庭。因此，中信泰富“接盘”开发，也并不被业界看好。

另一方面，从市场角度来看，青岛的写字楼、商办的空置率，以及欢乐滨海城本身就有很多写字楼，至今横盘。而真正了解青岛的本地人，不会轻易“下手”。

因此，该商业地产可能只会成为一些不懂青岛的外地人的选择。但是最终运营情况，显然不会太乐观。而中信泰富动辄拿中信股份背书、城市界面为由头进行宣传，也被指有些华而不实。

此外，中信泰富青岛滨海中心的开盘时机，青黄不接，也影响了其热度。如果卡在更早的在二三月哪怕是今年4月份，都能赶上青岛楼市的一波热潮。

正是因为有这样的前车之鉴，南京九庐为了这个十一黄金周，可谓做足了准备、铆足了劲。只是，短期的利好政策，终究不是品牌、产品是否经得起市场考验的“挡箭牌”，中信泰富能否借助南京九庐项目，打一个翻身仗，还有待观望。

结语

国庆前后，利好的国家宏观调控政策不断，股市、全国各地楼市回暖，给房地产行业注入了一剂强心剂。不过，对于中信泰富而言，既是喜又是忧。

喜的是新开盘的南京九庐，交出了不错的销量成绩单。忧的是，当消费者在这股购房热潮中，满怀期待地商品房，即将接受市场考验时，南京中信泰富九庐这个项目，能否让消费者满意？

很显然，在南京当地没有“参照物”的南京九庐，还有很多让消费者担忧的地方。而通过其过往押注商业地产运营却屡屡受挫，以及武汉、上海等地的九庐项目的市场反馈来看，南京这些购房者，恐怕难免捏一把汗。