这两天房地产市场真的是热闹非凡，先是新政策出台，国庆楼市达到成交巅峰，后是合肥趁热打铁挂出12宗优质地块。其中5宗都是省府东的地块。大批的供地，想到的现在的另一个热门板块淝河板块。

淝河板块目前14个楼盘大战，聚集一众优质国央企，“卷品牌”、“卷产品力”，有项目打折已经到7字头了，竞争激烈。省府东目前仅有一个远大九庐“独孤求败”，但目前去化一般。现在板块又供地5宗，超400亩的地。

省府东会是下一个淝河板块吗？

NO. 1｜壹

省府板块，安徽省门面

研究员认为，省府东不会是下一个淝河。

省府板块:

从“141”中的“一个滨湖新区”到“1331”中的优化提升主城，再到“1412”中的“一级城市中心”，规划格局明显拉大、城市框架范围扩张，更注重城区的优化发展和产业的聚集发展，滨湖新区从一开始的一个新区到逐步融入城市的主城区，成为发展的城市中心之一，而作为区域核心的省府板块能级也不断提升。

历经十多年的发展，滨湖区从最初的1.0启动区，到2.0金融板块，再到3.0省府板块，到4.0环湖CBD板块，滨湖区已经发展成为合肥置业热门区域。而作为3.0的省府板块，以省政府为核心，打造安徽省政务文化核心板块。

省府板块作为合肥乃至安徽的发展“核芯”，省府板块既是一省的的行政门户，相当于安徽省门面的存在，也是城市核心资源的聚合地。

省府板块因省府而得名，分为省府东、省府中轴和省府西，以包河大道和上海路为界。

淝河板块：

合肥十四五规划提出以骆岗公园为核，天鹅湖中心、老城中心、东部新中心与滨湖中心四大一级中心为引的“一区四级”中心体系结构规划。其中，主城淝河作为老城中心推动下衍生的新中心。

淝河片区能级定位较高，属于合肥18个城市片区中心之一，同时，板块位居于老城、政务、滨湖三区交汇核心板块。

作为“一体三翼”发展战略重要一级、“一区四极”体系的核芯所在，淝河板块的地段位置较佳，同时衔接政务、滨湖、老城以及东部新中心的核心板块，紧靠高铁南站，背靠南淝河，具有生态板块和交通枢纽的双重优势。

淝河板块的改造定位是以生活为主，强化生活服务功能，建立完善的生活配套服务体系，产业配套也是规划做科创配套服务。同时在淝河片区改造计划里有健康城区、创意城区、幸福城区、花园城区、畅行城区的目标。

从板块能级定位来看，省府板块以省政府为核心，是安徽省政务文化核心板块，也是城市核心资源聚合地，相当于安徽省门面。淝河板块作为老城中心推动下衍生的新中心，是合肥 18 个城市片区中心之一，位居老城、政务、滨湖三区交汇核心。

省府板块更侧重于行政与资源聚合，而淝河板块以生活为主，强化生活服务功能，能级定位稍逊一筹。

NO. 2｜贰

省府东市场潜力大

1、土地方面

省府东板块这次大面积供地，2宗商住混合用地，其他3宗均为纯居住用地，上海路以东，中山路以南这个区域目前就远大九庐一个项目在售。

合肥挂地如此频繁的板块，上一个就是淝河板块！

2022年和2023年是淝河板块土地市场较为活跃，2022年成交6宗地块，2023年成交5宗地块，这两年也是淝河市场较火的两年，2024年淝河板块仅成交1宗地块。从房企来看，淝河板块聚集保利、中海、招商、中国铁建等头部房企。从拿地价格来看，近几年淝河板块底价不断上涨，最高成交价已经突破2000万元/亩。

从地价来看，两个板块还是差距明显，首先省府东2024年2月29日，越秀地产以总价141423万元竞得滨科城BK202402号地块，成交单价2397万元/亩，楼面价17977元/平米，溢价率29.56%。

淝河板块2024年6月27日，以总价79508.87万元竞得包河区BH202415号地块，成交单价1755万元/亩，楼面价11966元/平方米，溢价率0.29%。

地价和楼面价方面差距还是比较明显。现在市场大环境下，开发商拿地较为谨慎，省府板块定位较高，很多开发商愿意去赌预期。这是板块的硬实力体现。

我们再来看下新房市场。

2、新房市场

省府东目前在售的只有远大九庐，待售的是越秀和樾府。

省府东，这里也是合肥最有潜力的区域之一。说实话，大部分购房者都曾想过在此置业，如果没有，就是和笔者一样，根本买不起。

从号称8000元/㎡装标的远大九庐开始，这里高端豪宅频出，接下来和樾府，不出意外也是千万级豪宅。

省府东板块因为新房较少，所以目前供应较少，1月和7月有较高供应，主要是远大九庐进行了加推，成交量较低，成交均价浮动较大，目前最新9月成交均价在3.5万/m²。省府东板块的二手房均价在3.2万/m²左右，目前板块的二手房价格坚挺，主要都是一些次新房较多。

提到远大九庐，2023年bk202303号地块，入市时起拍价1617万元/亩，最后以2280万元/亩进入摇号阶段，土拍1秒触顶，36家房企竞品质，最终由远大拿下。

项目位于滨湖区省府板块福建路以西、珠海路以南。是目前省府东板块唯一在售新房，而且远大九庐定位的滨湖高端改善低密作品。从区位来看，位于省政府、方兴湖东侧，省府的核心地段。

但项目目前去化一般，项目规划9栋小高层、6栋洋房，总户数507户，项目户型主打156-260m²。目前开盘了7栋楼293户，根据房管局备案，目前成交备案194套，月均去化19套左右，去化较为缓慢，主要原因除了受制于自身单套户型面积过大，总价高外，更多的受到来自包河、经开类似品质项目的竞争。

另外，现在新出让的地块，都是按照计容新规来执行的，得房率相较于老项目大大提升，还未出手就赢了一半了。还有就是滨湖品牌房企多，相比较，远大品牌力一般，在现在的市场下，很多购房者可能会首选国央企。而且省府东目前配套较少，城市界面一般。

但省府东之前还有一个很多购房者会考虑的问题就是很“荒”，但这次挂地之后就不一样了，挂地也伴随着配套的落地，不只有道路的修建还有学校的代建。一定程度上弥补省府东板块配套兑现慢、给人感觉“荒芜”的现象。

再来看看淝河板块市场，2023年淝河板块新房市场整体表现也是先扬后抑，1-6月份在疫情放开和率先放开限购的利好因素影响下，市场回暖明显。7-12月基本属于筑底期，一方面是市区全面解除限购政策，另一方面也是一二手房价格拉差进一步缩小，消费者观望情绪愈发严重。到了2024年，上半年在政策利好的加持下，市场出现了回暖，整体呈现出量价齐升的态势，但下半年又开始继续下跌，整体来看市场依然处于深度调整中，依然处于低位，有很大的上升空间。

新房价格目前在2.5万/m²，目前淝河板块二手房价格，次新房价格在2.5万/m²左右，这也是新政之后，很多二手房挂牌价都有所涨价。整体来看，价格差别不大。

近期位于淝河板块的中海悦府开盘，9月28日，中海悦府在骆岗中央公园首开，千人摇号在骆岗中央公园上演，推出6栋楼，主力户型建面约136㎡、166㎡总计310套房源。据项目官方公示，首开成交282套房源，去化率约90.97%，总成交金额约9.06亿。

两宗板块的新房总体对比下来，淝河板块是刚需+改善都有，价格也是相对友好，可选择性很多。省府东主打就是改善，库存方面，目前省府东板块内在售远大九庐，待售的是越秀和樾府，两个盘目前的库存加一起只有700套左右，淝河目前在售楼盘超过10个，板块库存3000套左右。省府东目前库存较少。

但此次省府东大面积的供地，可以给板块带来更多关注度，地块若成交顺利，教育、商业等配套落地，后期的新房市场相比也是一场百花齐放。

NO.3|叁

结语

院长王仁华观点：

近期，合肥房地产市场在政策推动下，国庆期间达到了成交高峰，并顺势推出了12宗优质地块，其中包括省府东的5宗地块。针对这一市场动态，我进行了深入分析。

首先，从板块定位来看，省府板块作为合肥乃至安徽的发展核心，其能级不断提升，已成为城市核心资源的聚合地，相当于安徽省的门面。而淝河板块则作为老城中心推动下衍生的新中心，位居三区交汇核心，具有独特的地理位置和生态、交通优势。两者在定位上有所不同，省府板块更侧重于行政与资源聚合，淝河板块则更注重生活服务功能。

在土地市场方面，省府东板块此次大面积供地，为市场带来了新的机遇。然而，目前由于省府东板块竞争压力大，部分房企在现阶段选择放弃拿地念头，并认为这几宗地多数可能由地方国企拿下。这一现象反映出当前市场环境下，开发商拿地更加谨慎，更倾向于选择城市核心区的成熟板块。

从新房市场来看，省府东板块目前在售项目较少，但待售项目如越秀和樾府等高端豪宅的入市，将进一步提升板块的市场关注度。而淝河板块则呈现出刚需与改善并存的市场格局，价格相对友好，可选择性较多。

此外，我还注意到，省府东板块此次供地伴随着配套的落地，将有助于弥补板块配套兑现慢、给人感觉“荒芜”的现象。这一举措无疑将提升板块的市场吸引力和竞争力。

综上所述，我认为省府东板块虽然与淝河板块在定位和市场表现上有所不同，但两者都各具特色和优势。此次省府东板块的供地将为市场带来新的机遇和挑战，我们期待看到未来板块的发展成果。同时，我也建议开发商在拿地时更加谨慎，充分考虑市场环境和板块定位，以做出明智的决策。