作者：余飞

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杭州楼市，梭哈了

面对一线城市的大松绑，尤其是广州的全面放开，二线城市虽然已经没有“放开限购”的牌可打，但依旧有工具可以出。

10月9日，杭州发布了楼市新政，给楼市趁热打铁。

黄金周，不仅北上广深迎来大卖，众多二线城市也被带动了起来。

杭州方面，二手房的确非常火热。

杭州贝壳研究院数据显示，

国庆假期的首日，杭州二手房“下定”（指付出定金）量同比增长了286%。整个国庆假期，杭州二手房下定量比去年多170%，这一数据刷新了2019年以来的新高。

数据杭州贝壳研究院

在此背景下，杭州开启趁热打铁模式，发布了关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知，内容共五条：

1、引导商业银行稳妥有序降低存量房贷利率。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。

2、职工家庭购买住房申请住房公积金贷款，最高额度提高到130万元，保底额度提高到20万元；购买经认定为绿色低碳建筑的新建商品住房或“以旧换新”的，贷款额度可上浮20%；统一首套房和二套房贷款首付款比例不低于20%；使用1次住房公积金贷款已结清的，可按首套房认定。

3、新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求，已出让用地按原有合同约定执行。

4、支持鼓励各区、县（市）因地施策加快出台购房补贴、房票安置等措施，进一步推动商品住房“以旧换新”，加大购房支持力度，满足刚性和改善性住房需求。

5、推动房地产融资协调“白名单”扩容增效，加大“白名单”项目贷款投放力度。

内容大多乏善可陈，基本是抄作业。但第三条，取消限价，值得肯定。

02

取消限价

本号早在几年前就呼吁过取消限价，并取消摇号措施。

理由很简单，限价，无非是在楼市火热时，控制住房价涨幅。在楼市下行时，控制房价跌幅。

然而，过去八年的经验告诉我们，限价不仅不顶用，反而适得其反。

比如限涨为目的的限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而在2016年至2021上半年期间，造就了人为抢房局面，加速了市场价格上涨。

限价，制造了与二手的剪刀差，拉大了利润空间，人为制造出了更农村的炒作需求。

摇号，则是人为制造了紧张的氛围。

限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而加速了市场价格上涨。2016年以来，西安、成都、杭州、苏州、武汉、南京、深圳等城市加起来上演了上百次万人摇号抢房、千人摇号抢房画面。

同时，限跌令，初衷是防止系统性风险出现，防止市场过冷，影响卖地收入。

然而，在时间的检验之下发现，限跌令啥也没能阻挡住，房价该跌的仍在跌。更严重的是，限制房价下跌，干扰房企的正常回款，加剧了房企的暴雷，加剧了市场问题楼盘的局面，更加剧了卖地收入跳水的局面。

国家统计局披露的数据显示，8月份，新房环比67座城市下跌，同比68座城市下跌。

二手房，环比69个城市下跌，同比70个城市全线下跌。

制图：城市财经；数据：国家统计局

第二，土地收入不断下降。

限跌令阻碍了房企的销售渠道，让房企无法回款，带来的结果便是，房企不断出清，与此同时房企根本无暇、无能力去拿地。所以造成了全国卖地收入直线下降。

2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。

制图：城市财经；数据：财政部

财政部数据显示，2024年前8个月，全国卖地收入20218亿元，同比下降25.4%

房子卖不出去，房企会加速暴雷，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。

限跌令，不仅阻挡不了开发商明里暗里地降价，还会削弱当下的市场流动性。

没有流动性，开发商回不了款，地方城市也会减少税收收入。而且，为了绞尽脑汁阻挡房价下跌，会想尽办法出台各种修修补补的工作，不但对市场干预太大，阻挡了市场的自主发展，削弱了市场的积极性，对于市政府本身的工作人员，也会疲于奔命。

接受现实，接受降价，尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。

楼市最怕的就是陷入僵局。

所以，今年很多城市明白过来了。

今年5月24日，河北省保定市人民政府回复购房者反映的房企降价损害自身利益的留言时称，商品房价格属于市场调节价，开发企业可根据市场行情、供求关系，自主确定销售价格，购房者与开发商可协商确定每套房屋的最终销售价格，纳入买卖双方合同约定。

7月份，郑州市更是发布了关于取消商品住房价格指导的通知，直接取消了限价：

经市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

8月份武汉放开限价，任由市场决定。

如今，杭州跟进，意味着杭州新房价格变化的大门彻底敞开了。既方便了上涨，也方便了下跌。

但就目前的基本面来看，更有利于开发商降价让利，有助于市场流动性。

03

利好杭州楼市流动性

杭州这一波新政，本质就是激活市场流动性。

无论是新房、二手房的降低首付，提高公积金贷款额度，推动“以旧换新”，还是取消限价，都是为了加快去化。

毕竟，从前三个季度的市场情况来看，杭州楼市压力太大了。

今年5月份，杭州全面解除限购，创造了短暂效益，将二手房的成交量8000+多维持了三个月。

但8月份坚守不住，二手房成交量跌破7000套至6688套。

9月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房6033套，环比8月的6688套下滑9.8%。不过同比去年有22.3%的增幅，也证明了在宽松的楼市政策之下，二手房市场的需求仍在稳步释放。

数据杭州贝壳研究院

整个三季度来看，成交规模创近五年同期新低，且三季度参与登记买房的客户环比缩减49.1%，市场购房信心明显不足。

土地端，三季度杭州市区土拍收金210亿元，同比下降63.9%，规模创近两年季度新低。9月土拍溢价率下行至10%以内，远低于7、8月份，房企拿地热情也在走低。

所以，才有了这次新政。

这次新政，无法改变杭州房价向下的趋势，但对于杭州楼市的流动性，却大有裨益。

下降趋势无法改变，主要是整个市场的基本面没有改善，如就业、收入、预期等等。

此外，杭州房价德不配位的局面没有改善，杭州房价泡沫太大。这座城市被坊间称之为炒房第一城，因为加杠杆太厉害。

从2016年到2021年，杭州开启了疯狂上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。

2020年杭州房价最高峰时，作为近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价统统炒到10万+。

从各城市的居民 杠杆率 来看，杭州是炒房最疯狂的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、公积金管理中心

尽管这两年杭州房价在不断调整，尤其是杭州的顶流学区房。

杭州耀江文鼎苑不久前成交的一套89平米的房子，单价4.8万。但2021年杭州房价巅峰时，文鼎苑成交单价一度高达12万。

有数据统计，比起2021年房价最高点，杭州大部分学区房降价幅度已超过30%，部分甚至接近40%。

杭州房价见顶于2022年，目前整体均价回到了2019年的水平。

但价格依旧很高很高，泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期，所以，下降趋势不会改变。

但这一波政策之下，杭州开发商的降价力度会加大，市场的流动性会比之前好得多。

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个人观点，仅供参考