野，实在是野。

前有大A，吊足外界预期，掏空韭菜钱包。

后有土拍，楼市信心逆转，卖地一波三折。

没有一丝丝防备，荔湾河柳街地块又又临牌延期。

今天上午，专盯土拍的布鸽，看着屏幕前从距竞拍4小时，跳到了挂牌19天，精神出现了瞬间的错乱。

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在下午两点，原定明天出让的越秀广州大道中地块，珠城地段+越秀配置都延期到10月30日竞拍。

这做法，果然很土发。

在经历9.29地王、9.30新政、国庆热销，市场两级反转，只有它们临拍延期，zhixiao依旧。

只能说市场出乎意料。

1.

节前的保利天河地王（6.7万/㎡，溢价33%）、白云怡新路（3万/㎡，溢价13%）两地激站，拔高了土拍预期。

国庆热销又添了一把猛火，市场信心正旺。

如今，两宗核心地临阵避战，连广州大道中地块都无故延期，市场也随之出现大量猜测：

诸如，地块无人接盘？市场后继乏力？

但布鸽看来，更深层次的原因，在于地块派系+房企决策。

如今的广州土拍，可以说是一地一方案，都在最大化提升土地价值。

纵观地块出让规则划分，派系有三：

· 超低容积，呼之欲出的低密派

风一直在吹，但容积约0.8的马鞍山地块一直没来，这个先按下不表。

· 拳打新房，脚踢二手的计容派

当前，广州的畅销地块，都出自计容派：

9.20，招商拿下阳台可达125%的横沥地块，楼面价约1.3万/㎡。

9.29，经过148轮比拼，保利拿下阳台达130%的临江大道地块，楼面价为66957元/㎡。

回顾可戳：保利，拿下天河新地王！

9.30新政之后，阳台达125%白云怡新路地块，都能激战24轮。

尝到甜头之后，这道口子正在拉大：

10.9，南沙挂出慧谷西片区两宗宅地，阳台占比直飚30%！

这什么概念？

原先广州土发剧透，计容130%将是地块上限，短期内仅有保利地王一宗，市场虽有争议，但不多。

毕竟顶豪配置，既能博宗地王，也能刺激信心。

但如今，连续3宗宅地计容可达130%，原先天河地王的配置，竟然也普及到了南沙刚需。

一级警戒啊，朋友们。

为了卖地，南沙杀出两宗130%计容，其他区是不是也能突破？

而猜疑一来，也多少影响房企拿地决策，多少商地调规变住宅？未来是否被隔壁新地背刺？

这或将成为，横亘房企及二手业主心头的刺。

· 自带名校，区位硬核的学位派

而今天延期的河柳街+广州大道中地块，共性惊人一致：

地处老城+名校前置。

比如，荔湾河柳街地块，自带区前五的华侨小学。

广州大道中地块对口的杨箕小学，未来将纳入广铁一中教育集团管理，学位含金量upup。

虽有政府牵头名校，但两地优劣势分明，各有短板。

前者华侨小学占地近2/3，仅规划两栋住宅；后者配建消防站，导致ZS、ZJ等意向房企方案过会被卡。

在延期前，布鸽也去摸了一波房企意向度，兴趣麻麻滴。

计容派与学位派的PK中，计容派明显大获优势，未来也难以保障，会不会有更多130%流入土拍…

在房企眼中，进名校可以自己引，而先天计容难再突破。

2.

看回今天延期的名校派地块。

越秀广州大道中

对口小学，未来纳入铁一管理

该地块，享受越秀的教育，蹭珠城CBD的配套。

其总建面18016㎡，起拍总价59598万，需要配建5000方消防站，若扣配建约4.6万/㎡。

这也是时隔4年之后，越秀首次挂牌宅地。

越秀四年挤一地，为了做大出让声势，引爆市场，政府亲自搬来了广铁一中教育集团。

作为铁一系校本部，它的排名也仅次于四大豪门。

至于小升初派位则对口省实、铁一、培正等中学，自带神一般的学位分组，教育这块还是优于其他区。

名校前置，成为地块最大牌面。

这般区位、这般学位，很多人寄希望于越秀广州大道中地块，来一场N方激战，也反哺楼市信心。

从前期摸查来看，意向房企有，但被消防过会劝退。

只能说，期待10月底的开拍吧。

荔湾河柳街地块

配建学校主体为华侨小学

荔湾河柳街地块，从8.30挂牌至今，已是二度延期。

从9.30延期到10.10，再延期到最新的10.30，市场预期反转，都拉不回这块地的开发短板。

单看地块的底子，神似国庆爆卖120+套的保利燕语堂悦：

1.总价低，体量小

2.新房少，二手存量客户多

3.地处老城区，学铁商配齐

光教育这一点，确定性就比市区一手盘强得多。

地块配建1009地块中小学用地，早已官宣过办学主体——华侨小学。

荔湾前五的学校分别为，乐贤坊小学、康有为小学、沙面小学、新东小学、华侨小学。

有强学位的加持，其对口二手流通性长年能打。

诸如，荔港南湾、电业社区等小区，虽楼龄老旧，产品折价，但也不乏冲在华小来的接盘侠。

这份流通性，在老破小中算是难得。

不过，成也名校，败也名校。

单看地块规划图，刨除学校，留给住宅的占地约1/3，变相抬升地价，也压缩了开发商利润空间。

荔湾河柳街地块

想走刚需路线？地价过高，算不平账；

想走改善路线？遍地老破小包围，景观资源极差。

底子诱人，但不敌地块短板，这也让意向房企望而却步，基于市场信心考量，地块延期也成必然。

毕竟，当下的市场，正值信心逆转的关键期。

在长达两年的救市中，大小政策不断，终究是雷声大雨点小，导致了市场信心修复期注定漫长。

毕竟，高位站岗久了，任谁都得多疑。

节前的地王、国庆狂卖一个月，筑起的只是短期信心。

在人造牛市中，所有的市场信号和风向，都需要伺候高需求宝宝一样，去刺激市场信心：

· 市场想要1，你必须给到超预期的2

· 市场风向，就必须次次超预期响应

归根结底，情绪到顶，市场预期也经不起折损。

荔湾河柳街地块、越秀广州大道中地块延期之后，接下来的压力，给到了政府狠下血本的琶洲南3地块。

回顾可戳：路政全包，孤地盘成宝地

届时，能否再为市场续上一针强心针？我们拭目以待。