今年国庆前夕，四大一线城市响应号召齐齐再松绑楼市，刺激楼市政策接连出台。作为四季度楼市的“试金石”，在刚刚过去的国庆“黄金周”，四大一线城市中，哪个城市的楼市成交最活跃？

南都湾财社记者综合北上广深的官方部门及房地产机构的数据统计，发现无论是一手住宅的认购量还是网签量，皆以广州居首。

中指研究院研究副总监徐跃进认为，目前“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场“回稳”态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。四季度若政策持续发力，经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳，全国市场企稳亦可期。

北上广深政策“出齐”

截至9月30日，北京、上海、广州、深圳相继发布相关文件，优化房地产政策。四地出台的政策均涉及调整住房限购。

北京提出，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。

上海对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对持上海市居住证且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

广州的政策最猛，全面放开了长达14年的楼市限购政策。在此次调整之后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

深圳则优化了分区限购政策，放开非核心区购房限制。非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。

除调整限购政策外，上海、深圳均将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年等。由此可见，在四大一线城市中，以广州的楼市放松政策最大，楼市销售彻底向全国打开；而北京的楼市政策放松最小。

广深平均到访量优于京沪

作为一线城楼市政策多年来最宽松的首个长假，今年国庆期间，北上广深房企促销力度普遍加大，核心城市楼盘到访量、认购量普遍较节前大幅提升，部分项目成交量已超过9月全月，“银十”开局表现“超预期”，市场“回稳”迹象明显。当中，广深表现优于京沪。

从中指研究院项目调研情况来看，国庆期间，深圳平均到访量833、广州平均到访量830、上海平均到访量403、北京平均到访量297。

深圳、广州两地不仅平均到访量领跑各大核心城市，在平均认购率上也有着优势，深圳、广州平均认购套数分别为68套、60套，上海平均认购套数27套，北京平均认购套数仅20套。不过从平均转化率来看，深圳8%，其它三个城市都在7%。

整体来看，广州、深圳监测项目假期平均认购量达9月全月2倍水平，北京、上海超过9月全月认购量。

在北京，从七天表现来看，新房来访认购呈现假期首末高，中间略低的市场走势。假期前几日，新政发布后，市场反应迅速，前期意向客户迅速下定，北京多个房企发布热销海报。随着假期外出旅游影响，案场来访及认购随之有所回落；假期末回京返程带动案场人流量明显回升。从项目表现来看，市场依然延续分化，朝阳、海淀、通州、昌平等区域市场更为活跃，客户更为青睐性价比高项目，尾盘项目市场表现一般。

在上海，部分项目假期平均认购量与9月全月基本相当。新房方面，共两个项目开盘，8个项目在国庆期间认购，因新政外环外个税要求从三年改为一年，明显降低了刚需客户的购房门槛，大部分项目国庆期间到访及认购均有所提升，其中保利西郊和煦认购率超8成。

在广州，全面取消楼市限购并下调二套房贷首付比例，多个楼盘现场人气较旺，到访量及认购量均大幅上升，购房者入市步伐明显加快，保利、越秀等房企多个项目十一期间到访超1000组，多个楼盘提前完成国庆假期的销售任务。

在深圳，各新房楼盘营销中心看房量大涨，众多楼盘售楼处24小时卖房不打烊，部分楼盘出现样板间排队等候现象，南山、光明、龙华区多个项目到访超1000组。

广州楼市销量居四大城市之首

作为四季度楼市的“试金石”，这个国庆“黄金周”，一线城市哪个卖楼比较强？

从新建住宅网签面积来看，国庆七天，广州累计成交4.88万㎡，上海累计成交4.2万㎡，北京累计成交2.81万㎡，深圳累计成交1.31万㎡。不过，网签数据有一定滞后性，结合假期各地认购情况的大幅提升，预计接下来几周网签数据将为更加好转。

具体到认购量，在北京，中原地产研究院统计数据显示，七在成交量创近年来同期最高点，新建住宅同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%。新建住宅累计认购接近2000套，同比2023国庆长假约600套的成交上涨近3倍；二手房实际成交达到5500套左右，同比上涨幅度超175%。

在上海，据上海市房地产交易中心数据，9月30日至10月7日，上海一手住房共成交11万㎡，同比增长93%；二手住房成交21万㎡，同比增长143%，为近5年新高。

同策代理的40多个楼盘显示，7天内，一手来访量比9月份平均增长130%，主要是新增购房资格的这部分人群活跃度增加。项目分化明显，400万以内较为优质的刚需项目认购量增长明显，但高端项目受政策影响并不大。

二手方面，麟评居住大数据研究院数据显示，7天里，上海二手房成交2133套（含商业用房），日均成交量达到305套，是2023年同期的接近三倍。

在深圳，据深圳市住房和建设局数据，10月1日至7日，全市新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万㎡，认购量较去年同期增长664.14%；二手方面，全市头部中介机构带看量、成交量分别为24620人次、1314套，日均值较2023年国庆假期分别增长22%、339%。这意味着，7天里，深圳平均每天有超450套新房二手房成交。

在广州，合富研究院数据显示，假期7天人气较“9月周均”升350%，交易升620%，对比2023年国庆假期升约3成，对比今年五一升1.5倍；二手网签同属近年“高水平”。

广东中原地产项目部总经理黄韬亦表示，根据中原地产的监测，国庆七天，将近80%的楼盘实现了来访人数和成交量的同比、环比显著增长，整体预计广州新房成交大约4500套。

而贝壳平台人士表示，贝壳找房在7天假期销售超3100套，同比去年国庆（2023年9月29日至10月6日，共8天）的销售额增长约2倍。

由此可见，无论签约面积，还是销售套数，广州均居一线城市之首。

北上广深2024年楼市有望出现暖冬

综合国庆黄金周一线城市楼市的“狂热”开局可见，“银十”无疑在望。

58安居客研究院数据显示，受一线城市国庆期间找房热度激增的推动，其他各线城市的房屋搜索热度亦呈现普遍上涨态势。全国范围内，百强城市中，有83个城市的找房热度有所上升，其中38个城市的涨幅更是超过了10%，“这一现象充分表明，一线城市所采取的楼市激励政策起到了引领和示范效应”。

在中原地产首席分析师张大伟看来，从全国市场看，未来还有政策空间，“929—930政策并不是本轮政策的天花板。对比各城市历史上最宽松的时刻，目前房地产政策仍有很多可以放松的空间”。

张大伟表示，9月底以来，政策的影响已经出现，中原二手住宅报价指数已小幅回升2—3个百分点。与此同时，上海、广州近期土地市场上高溢价地块出炉，多家房企争抢地块，以及拿地即开工、交房即交证的新举措，从源头上提振开发商的信心，再延展到下游销售端降门槛、降成本、提预期的综合效应，预计10月份的商品房交易量将高于9月份，为第四季度楼市企稳打下基础。

“从中央到地方，系列新政稳定房地产的决心已经充分表现，未来只要房地产不稳定，更多政策肯定还会出台，在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期”。张大伟认为，在一线城市，2024年楼市都有望出现一个暖冬。在政策的影响下，成交量高位运行，成交价格依然以稳定为主。

采写：南都·湾财社记者邱永芬 王艳玲