观点网禹洲集团总算迎来债务棋局转折点。

内地国庆后第一个工作日，禹洲集团控股有限公司火速发布公告，境外债务重组计划已于2024年10月4日生效。此前，香港法院和开曼法院已经于9月底就计划作出裁决。

在这一天到来前，原本执掌禹洲集团长达28个年头的企业家林龙安已经完成了向妻子郭英兰交权、转身幕后的风险隔离动作，出现在市场面前的则是前缀包括港区第十三届全国人大代表、香港选举委员会委员的“太平绅士”林龙安，有意淡化地产企业家身份的他，近两年只保留参与公司董事会监督、检查的工作，9月底，其还以大湾区进出口商业总会会长的身份受邀出席了人民大会堂国庆招待会。

但当境外债重组方案正式出炉、生效之时，人们又一次记起了林龙安与禹洲集团曾经“千亿神话”的突围与破裂。

千亿指标与千亿负债

从“小而美”进阶千亿房企，禹洲集团只用了三年。

2017年，林龙安提出“三年剑指千亿”的目标，刚刚进军上海的禹洲集团就此开启了快速扩张模式，高周转模式加疯狂囤地三年后，禹洲集团的销售规模从2017年的403亿元飙升至1049亿元。

硬币的反面更刺眼，大举扩张的同时，禹洲集团的有息负债规模也从2017年的275.67亿元一路上涨，2020年，其有息负债已累计至640.28亿元，增长幅度超130%，总负债金额更达到1438亿元；归母净利润数据同样不如销售金额好看，2020年仅1.17亿元，同比下降96.76%。尽管如此，这一年禹洲集团的派息金额则达到15.92亿元，派息率近1360%。只不过，林龙安得到的更多，其靠着股份增持获得的分红套现9.38亿元。

暗流逐渐涌动，市场的负面观点先从评级机构蔓延开来，2022年1月，联合评级国际有限公司将禹洲集团的国际长期发行人评级从“BB-”下调至“B”，同时将由禹洲发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级从“BB-”下调至“B”，继续把禹洲的评级列入评级负面观察名单。

此外，穆迪、惠誉也曾表示，禹洲集团的融资渠道趋弱，合同销售额将下降，若用自有资金兑付债务，将使其流动性承压，惠誉还将禹洲集团的长期外币发行人违约评级自“B+”下调至“B”，展望负面。

果不其然，两个月后，由于一笔于2023年到期、票面利息为8.5%的美元债券在宽限期过后仍未能如期支付，禹洲集团无奈宣告正式违约；3月底，禹洲集团旗下另外3只美元债也出现违约事件。

“因资金链断裂，企业无法支付已到期且超过宽限期的多笔境外美元债券。”20222年中旬，禹洲集团的暴雷声已响彻业内外。按照禹洲披露的美元债数据，于2023年内，禹洲集团待偿美元债达到13.5亿美元，2024年为10亿美元，2025年8.95亿美元，2026年则达到9.35亿美元。

禹洲集团存续美元债

数据企业公告、观点指数

到期债务压顶的同时，禹洲集团内部也在进行跨度极大的人事变动，2022年6月，林龙安选择退居台后，将妻子郭英兰，即现任禹洲地产董事会副主席、执行董事、兼任执行总裁推至台前；裁员计划不断，企业员工人数自2020年的7572人砍到2023年的1985人；大批量囤地布局也连连撤退，早前打下的38个城市内公司启动削减，仅保留东部、成渝区域、湾区、以及福建公司。

在外，禹洲集团也变卖了不少资产以求缓解债压，先将禹佳生活服务以10.58亿元的价格转让给华润万象生活；后又以3.05亿元的价格出售了香港九龙旭日街17号楼宇的若干单位及停车位。值得注意的是，其还将深圳总部大楼进行质押，获得11亿元贷款。

前脚申请破产保护 后脚债务重组生效

林龙安退居幕后、公司内部减员、外部变卖资产，都不是境外债务危机中的房企最主要的功课，禹洲集团当下最需要的是尽快拿出一份合情合理的债务解决方案。2023年8月初，其首次公开债务重组初步方案，简单概括方案内容，禹洲集团拟通过债券转换成短、中期美元债，或者换成新发行公司股。

最终，经过一年半时间的沟通，2024年8月21日，禹洲集团表示，开曼群岛大法院和香港特别行政区高等法院已下达命令，要求召开计划债权人会议，以讨论和投票表决债务重组计划。

“就计划债权人(A类)的计划会议而言，合共1648名合计持有66.2亿美元投票计划债权的计划债权人(A类)参与计划债权人(A类)的计划会议；就计划债权人(B类)的计划会议而言，合共191名合计持有11.73亿美元投票计划债权的计划债权人(B类)参与计划债权人(B类)的计划会议。”最终，这份债务重组计划分别获得计划债权人(A类)及计划债权人(B类)所需的法定大多数批准。

对比强烈的是，2024年8月，禹洲集团销售金额仅有4.31亿元，前8月合计销售金额则仅有52.41亿元；上半年内，其母公司拥有人应占亏损打扫62.56亿元，毛利1.08亿元，期内亏损80.13亿元；流动负债为870.62亿元，非流动负债99.36亿元，负债净额34.8亿元。

债压难解，8月23日，禹洲集团在纽约依据美国破产法第15章申请了破产保护。资料显示，目前禹洲集团现金远不能覆盖其短期债务，其拥有的现金及等价物37.74亿元，受限制现金13.69亿元，分别较2023年初减少32.98%、增加23.45%。

站在悬崖边，禹洲集团不得不多次细化这份终于生效的债务重组计划。根据方案，禹洲集团预计在2023至2032年间，通过销售物业和出售资产所得的现金流在偿还境内债务后，可用于境外债务的累计现金总额为38亿-46亿美元。目前看来，这还不能够完全覆盖其境外的债务总额，仍有超20亿美元的资金缺口，因此，如何制定好一份“延长时间”的重组方案，并让大部分债权人接受，至关重要。

重组方案里的细节拼图

“禹洲集团结合当前最新的融资支持政策，一直在竭力利用自身的各种管道、资源，通过债务重组、资产处置以及资产管理公司纾困资金等多种方式进行自救，以缓解资金压力。”2024年上半年，尽管经历了种种努力，禹洲集团在新增融资方面依然没有收获，公司日常营运销售持续萎靡下，现金流缺口持续加大，资金链紧张压力倍增，公司经营仅维持在较低水准运转。

境外债务重组正向进展则是其上半年来为数不多的好消息，“经过本公司及其顾问团队与美元优先票据持有人组成的债权人小组及其顾问进行的建设性沟通，就重组方案于2024年达成一致，公司已公布重组支持协议并邀请所有合资格债权人加入，且已经获得超90%

的合资格债权人强有力的支持（已远超协议安排所需之75%的债权人支持比例）。”

据禹洲集团透露，重组方案涉及对境外债务进行大幅去杠杆，此将有助实现可持续资本结构以配合其长期业务营运，并减低本集团持续营运的风险。

事实上，这份计划所考虑的细节的确颇多。

梳理其所披露的三个选项，其一是新发行最高3.8亿美元、年利率6%、期限3年的优先短期票据，每半年末支付利息。到这里，选项产生分叉，A类债权人的转换比率为10美元本金转换为3美元新票据，B类债权人10美元本金转换为0.92美元票据。

其还补充，任何计划债权人所收取的短期票据面值与现金付款的总值有金额规定，就A类计划债权人而言，其现有公债本金索偿的30%需要拨付予中央银行，而就B类计划债权人，其额外现有债务票据本金索偿的10%拨付给中央银行。

第二个选项，则是将债权转换为四只年限4-7年的中期票据，以及禹洲集团新发行的股份，利率在4%-5.5%的区间内，年限增长一年利率上升0.5%，此外还包括转换为长期票据。“根据方案考，公司将向计划债权人发行约占公司发行后已发行普通股总数的36.6%至40.1%的普通股。”

A类债权人的转换比率为10美元本金转换7美元新中期票据及2美元新股，B类债权人则是10美元本金转换为2.15美元新中期票据及7.85美元新股。

第三个方案稍有不同，债权人现有票据未偿还的金额一对一转换为长期票据。所有应计及未支付利息将获豁免权，但不会扣减现有票据项下，将兑换为长期票据的未偿还本金额。该选项长期票据的年息为1.0%，每半年支付一次，第一次支付利息的日期为参考日期后六个月的日期。此外，禹洲集团方面还特别补充，期限内公司可随时选择以现金或PIK利息支付全部或任何部分的息票，任何现金支付均按比例支付给其持有人。

值得注意的是，如果债权人没有及时提交有关新票据的选项，第三个方案将成为其默认选项。

似乎是为了体现“诚意”，作为重组方案的一部分，禹洲集团还表示，将透过于重组生效日期或之前实施的供股筹集最高1440万美元。这部分供股产生的所得款项，将全部用于支付有关重组事项的费用及满足本集团营运资金需求，林龙安和郭英兰还以资助人的身份，同意认购供股，总金额不少于850万美元。

“2024年，禹洲进入了创立的第30年头。”2024年新年，禹洲集团台前仅剩郭英兰的身影，她承认，2023年的禹洲集团依旧跌宕起伏，被重新定义，被不断提醒。“过往的一切正在加速远遁，不在变革中奔跑的组织正在不断被淘汰。”如今的禹洲集团，是否能实现大多数债权人所期望的债务重组计划？可以确定的是，仅靠“太平绅士”与台前铁娘子的认购诚意，并不能即时解决禹洲的债务谜题。