刚刚过去的国庆假期，虽然时间不长，但楼市似乎默默地发生了不少变化。

节前一系列利好加持下，合肥的二手房市场在假期其实比较平淡，销量、新增挂牌量、涨价房源、降价房源、看房人数等，都没有太大波动。

购房者的热情都放在了新房市场，不少项目的销量出现明显增长。

一、以价换量效果显著，二手房客户回流

很多买房人都会面临一个选择，买新房还是二手房？

这个问题没有标准答案，但价格是影响决策的关键因素。近年，一面是新房单价和总价上涨，一面是二手房价格持续下行，顺挂幅度在不断拉大。

面对价格优势，刚需倾向于购买二手房，今年每个月二手房的销量更是远高于新房。

不过随着新房折扣幅度的加大，下探到75折、7折以后，部分楼盘的价格已经低于周边同档二手房，有了价格优势，再加上产品优势和半公开化宣传，让不少二手房客户再次回流到新房市场。

当然，如此大的折扣，也会产生一个隐忧。

7字头的折扣肯定是不赚钱的，如果前期销量良好，用前期去化来平衡还好。如果是新开楼盘，后期的品质就有些未知了，非常考验房企的底线。

二、性价比成新房关键词

这一轮新房打折，可以有很多原因，但肯定离不开新计容规则楼盘陆续上市，以及定价带来的冲击。

得房率提升了、价格降了，买房人自然会算这笔账。而且接下来新计容楼盘会越来越多，如果项目自身的品牌、地段等没有优势，打折抢跑是最稳妥的行为。

接下来上市的新房，在不确定的市场下，“性价比”是最能够带来“确定”销量的选择，预计会有不少房企调低价格预期。

当然，“得房率”只是房子组成的一部分，还有品牌、产品、地段、配套等一系列构成，这些都是能够产生溢价，不能只盯着得房率，要综合评估一个楼盘优劣。

三、户型下探，卷产品不再是主流

要走性价比路线，之前一味“卷”产品的路线也行不通了。更高的品质意味着更高的成本，这些都会转化到房价上来，拉高价格。

其实品质迭代到目前这个阶段，继续卷下去，对于普通买房人来说，用电子产品的词形容，就是性能过剩了。

房企应该在品质和价格之间找个平衡点，相比较价格，哪些配置是可以舍弃的，哪些功能是华而不实的，应注重以人为本、以需求为重，不是一味“奢华”。

不过高端改善盘，该奢华还是奢华，对于有钱人来说，高性价比的东西不一定适合，但喜欢的东西就要拥有，金额只是数目。

而户型面积，整体也应该会下探的。

之前户型做大，一方面是改善需求爆发，另一方面只有改善客户才能承受溢价。但随着改善需求逐渐释放，后续已经乏力，需要重新挖掘“刚性需求客户”。

价格（地价）下探和新计容规则也有了这个基础，可以用刚需或者刚改的价格实现刚改或者改善，相信可以吸引很多买房人，也与目前二手房和在售新房都形成了差异化竞争。

最后，新房市场只做“改善”，一味追求“高品质”，显然是不科学、不能持续的，买房人理性之后，房企在产品规划、价格上，也会逐渐理性了。