今天刷到群友聊天，看到福州土拍发布补充公告，对新地块给出了划片，这个补充也算是首次，结合最近中骏的划片维权，有点意思，下面聊聊。

土拍内容

28号鼓楼华林路宅地划片屏山小学

29号金山科创园宅地划片金山实验小学

30号金山大道北侧宅地划片金山小学

31号晋安上洋地铁口地块划片鼓山苑小学

这里面最受关注的就两个，一个就是划片金山小的30号地块，以及划片鼓山苑的上洋地块。

金山小这幅地块，之前上架过最终取消，这次上架，楼面价下调，起拍是1.37W。

地块前身是驾校+工业园区地块，面对低迷的土拍市场，直接给出最强的杀招，划片金山板块最优质的金山小。

当然这样的划片，也不算没有依据，项目南侧的金山明星也划片金山小。

对于金山小，这几年话题不少，前几年新盖的金闽小，归到金山小，变成金闽校区，划片的几个楼盘，都有一定价格上涨。

其中最典型就是网红盘榕心映月，二手售价达到3.2-3.4W，成为少有没有亏本的新盘。

甚至一度标榜划片金山中最新的楼盘。

如今这幅纯商地块，楼面价1.37W，还是划片金山小，对比金山小那些老旧楼盘，这个地块才能称得上是最新的金山小+金山中项目。

那面对这样的划片，地块是否在土拍市场会得到高认可？

看到网友讨论，觉得能卖的不错，个人感受应该也不会有多好。

1.37W的楼面价，最终多少成交，以及最受售价多少，按目前划片，最好就是打造刚需盘，卖个划片溢价。

但是划片溢价到底多少，在二手市场的定价一直不够踏实，新盘开售之后的表现，反而冲击更强烈。

盲猜：新盘3W以下，销量一般！

届时划片金闽小的那些次新，不知道市场价值还有多少？

除此之外，晋安区也给了新地块，楼面价仅9712元/㎡，划片鼓山苑对口格鼓。

格鼓是晋安区真正的第一，这几年数据依旧强势。

这个地块的起拍楼面价甚至不到1W，和金山这幅地块一样，面对划片的老旧楼盘，这幅地块也成了划片最新的项目，届时打造刚需盘+地铁+学区，非常不错。

关于东区的划片，前几年也是炒作比较激烈，就不说榕博小+晋三中，项目周边的保利云上+建发美的君兰和鸣，划片红光小学，冠名了榕博集团，也成了划片优势！

如今地块更外围，楼面价腰斩，直接划片格鼓。

不知道这些新盘的业主作何感受！

综上对于土拍低迷后，市场也变得越来越魔幻，未来还有什么操作，可以敬请期待。

新盘学校未建

看到土拍市场给出优质划片，作为对比，前几年的新盘，运气就没那么好了。

近期中骏世界城关于划片过渡方案，出现维权。

由于配建学校龙津小，没有动静，给出的过渡是去东升小，业主要求去施程小学过渡，理由是施程小是新校的主办单位。

至于实际情况，其实也不难发现，除了所谓的“接送距离”，真正的原因主要还是在于小学和对口的差异。

东升小对口四十中，施程小对口外国语，十六中剩余名额，给仓小及施程小摇号。

不管每个人对这两所的划片怎么看，个人感受，施程小优势明显强于东升小，所以业主的维权，主要还是希望划片更好，当然从最终情况来看，大概率也是保持现状。

对于中骏这个案例，其实也只是一个缩影，前几年大家有印象，还记得很多新盘为了卖房，都把划片的学校做了包装。

比如上面提到的红光小，只是目前君兰也交房，那个冠名榕博的九年一贯新红光，不知道开建了没？

这样的案例还有多少，没有太多经历去盘点了，反正感兴趣，可以去搜索看看。

这样对比一下，就能发现，前几年的新盘和如今的新地块，待遇可谓天差地别。

更好的公区规范，更好的得房率，更卷的户型设计，以及更直接的划片。

奈何这么多更好之下，迎来的是一片惨淡的去化。

盘点总结

福州新盘和划片的关系持续了很多年，从最早交房给划片，到后来新盘集资建配套学校，再到如今土拍给出划片。

这些年出现了很多代表学校，比如清华附中、榕博集团等等。

当土拍给出周边优质划片后，要是还没有好的反馈，届时打击的可不仅仅是土拍市场，而是整个板块的二手。

当然这还只是第一步，毕竟也只是靠外围的地块，给出中等偏上的划片，鼓楼的地块，依靠断供优势，还在备受关注。

做个大胆想象，假如有一天，鼓楼的纯商都卖不到好价格，是否考虑给它们也提前划片一下？

届时对于鼓楼的学区房，那冲击有多大？

以前说打败学区房的是人口，如今看来可能是土拍市场，更深一点可能是楼市行情，更深一点，确实是人口。