01

刚刚过去的国庆假期，温州市区各大新盘，热爆了。

不少售楼处人山人海，门口停满车，置业顾问忙得不可开交，甚至购房者只能自行参观，置业顾问介绍、带看还需排队取号。

保利浙江

假期结束，各大新盘也发布了自己的成绩单。

比如，华润·润府称卖了超180套；

华润·瑞府称卖了80套；

时代·滨江瑧品称卖了48套；

招商保利·天樾玺称卖了65套；

保利·龙湾壹号称卖了52套；

……

这些销售数据均为开发商自称，目前也无法从市房管局网站证实。

不过，结合现场情况看，这些新盘走热确实是不争的事实。

可以看出，楼市已逐步走出泥潭。

当降准、降息、统一首付比例等举措接连袭来，再加上一句“促进房地产市场止跌回稳”，那些观望已久的购房者，终于敢下手了。

02

温州楼市，就此回暖了吗？

这只是楼市的一部分景象，并非全部。

先看看这些热销的楼盘，大多位于老城区、滨江CBD、中央绿轴区域，都是核心地段的品质新盘，以改善型购房者为主。

而事实上，当前温州市区在售的新盘，远远不止这些发出喜报的那么多。更多城市外围新兴板块的在售新盘，依旧低调。

当然，像保利·龙湾壹号，优惠力度够大，价格降到位，周边比较成熟，央企的期房相对有保障，也能吸引市区东片的刚需购房者。

至于那些周边不成熟、各类设施还在规划中的新盘，以及那些暴雷房企的期房，依旧门可罗雀。

可见，经历了约3年楼市低谷，购房者更理智了，会买确定性更高的新房。

而部分新盘的限时优惠等措施，也对购房者起到了“逼定”作用。

国庆假期还有一波返乡购房者，以在外温商为主，这也是温州改善、高端市场的重要购买力。

以上因素，共同构成了温州楼市的局部火热。

03

楼市回暖是好事，哪怕只是局部回暖。如果连头部板块都没能回暖，楼市就更看不到希望。

关键在于，这一波回暖，还能持续多久。

经济面看似有所起色，但尚未实质性回暖，尚需一些时间。

下一波集中的返乡购房者，要等到年底，还有约3个月。

限时优惠到期后，开发商回收折扣，是否会影响热度的延续？若效果不佳，开发商重新降价，还会加剧购房者的观望情绪。

更大的问题在于，温州市区的新房市场，尤其是一些新兴板块，还有不小的库存。

就连滨江CBD，都还有数百套商品房在售。即便这几百套商品房售完，未来或许还有新的商业大平层项目跟进。

好在，滨江CBD就圈定在这么一个范围内，住宅不可能无限量供应。

而七都岛、瓯海中心区、浙南科技城、瓯江口、滨海等，每个板块都还有一千多套甚至数千套商品房在售，部分还是现房。

这些新兴板块大多尚未开发完成，剩余土地较多，哪怕在售商品房卖完，未来仍可能继续供应商品房。

还有大量二手房，尤其是全新交付的二手房，大量投资客拟套现离场，再加上很多拆迁户拟出售多余安置房套现。

而上月底以来，二手房有起色的，基本仅有市实验中学老校区的二手房，其他基本没明显起色。像林里、瓯江口等板块，还不时出现报价新低。

连商品房都还有大量库存，尤其是大量现房、准现房库存，二手房怎么会好卖？

而对于部分有改善意愿的购房者来讲，二手房卖不掉，就缺乏足够的资金来购买新房。

显然，温州楼市虽然走出了泥潭，但还远远谈不上全面回暖。

04

受上述因素影响，温州依旧有大量购房者在观望，不敢下手。

越是刚需购房者，越不敢下手，生怕买贵了。

可见，止跌回稳不能只是一句口号，尚需有关部门出台实质性政策。

除了国家层面的经济刺激政策，温州也应根据市场难点，有针对性地出台相关政策，让这波局部回暖持续下去，尽可能去化现有商品房库存。

比如，允许拆迁户用房票购买二手房，以消化难卖的“老破大”二手房。

充分发挥教育质量、人居环境优势，吸引郊县居民来市区购房，推动七都岛、瓯海中心区等新兴板块的商品房销售。

让更多外来人口购房落户，让他们在温州安居乐业，也有利于去化瓯江口、滨海、林里等板块的库存。

这些新兴板块想要对购房者有吸引力，需将规划中的优质资源与配套设施，快速且不打折扣地落地，这是购房者对板块发展信心的关键。

只有当前的在售商品房库存去化了，温州楼市才能实现止跌回稳。

当楼市止跌回稳了，持有住房的居民不再恐慌性抛售，二手房挂牌量也会减少。

这时候，购房者就不再观望了。

因此，温州楼市想要全面回暖，还有一段路要走。