泼天的富贵,兜头砸下了!
在国庆前一周,中央到地方狂甩节前福利,财政+楼市利好空前密集,带动股市、楼市疯狂大涨。
回顾可戳:全国行情,彻底起飞!
好家伙,布鸽从业十年接触的政策利好,还没节前一周来得密集,全国行情也出现惊天逆转:
· 港股大爆,恒生指数涨幅冠绝全球
· 消费大爆, 全国多地旅游客流创新高
· 楼市大爆,广州贝壳4天卖爆2200+单
铺天盖地的刺激,也让楼市预期迅速反转。
尤其是广州,执行了十多年的限购,一纸文件全部取消,市场预期迅速反转,一片看涨的声音。
截至10.5,单贝壳新房节,5天就累计认购了2200套。
一刷朋友圈,满屏铺天盖地的红色喜报、人头攒动的营销中心,仿佛遍地在热销,到处在涨价。
种种操作,还是熟悉的味道,熟悉的配方。
在钓鱼佬眼里,往水里撒一把饵料,让沉在水底的鱼儿闻风而动,这叫打窝。
鱼群,俨然望风而动。
1.
实际上,这一波行情背后,政府是最大推手。
别管经济能不能逆风翻盘,市场能不能起来,房子能不能卖得动,信心和经济循环都要率先打通。
至于牛市的续航期,也要看后手的推力。
毕竟,当下市场再狂热,想长牛也要看后续政策的刺激力度,以及城市和产业的经济发展基础。
节前,广州地王出山、政策大招打尽,刺激大波买家入市。
节后,广州政府俨然把后手放到了土拍上,在核心靓地叠满buff,只为吸引开发商下场。
10月上架的重磅靓地,广州土发更是狠下血本:
琶洲南3地块
路政全包,孤地盘成宝地
这三地块相邻,体量都不大,
总建面约13.8万㎡,容积率都是2.5,罕见的低密地块,起拍楼面价分别约为4.25万/㎡、4.3万/㎡、4.3万/㎡。
单看航拍,琶洲南3区位能打,但bug一堆。
原先周边的变电站+四至路网不便,加之政府推进节点不明朗,让不少意向房企望而却步。
幸而,海珠区府+市供电局两家,正全力扫清障碍。
一是,赤沙变电站搬迁。
琶南3地块以东,约百米左右,就是赤沙变电站。
老变电站,将在今年开展搬迁前期准备。
待站址周边相关架空线路改造完成后,赤沙变电站将外迁35km,新站于27年12月建成投产。
好家伙,近59亿起拍,迁个变电站砸下16个亿。
可以说,海珠区府和市供电局,这波给足了卖地诚意,全力扫清地块周边的不利影响。
二是,完善地块四至路网。
琶南3地块另一短板,在于四至路网。
地块所在的琶洲南区,定位为创新融合拓展区,河涌对岸就是国际会展中心,视野开阔。
但周边城市界面相对原始,四至路网空缺。
而据海珠住建局相关公告爆料,地块周边的临时+永久路网,都提升建设日程,打通南区出行。
· 明年3月底,完成临时路网建设
为解决项目预售影响,结合借用部分规划道路,从横一路先行拉通一条通道,覆盖地块北侧通行。
· 26年3月底,落地永久路网建设
三地块规划条件提到,项目红线道路不由竞得人建设,只需将道路用地范围平整完成后,交给指定单位。
这在广州,尚为首次。
目前,规划横一路已通过项目建议书专家评审,会展东路已完成项目建议书初稿修订,这些道路计划在25年8月开工,26年底完成建设。
为此,政府内部,还为开发商打通路权。
支持竟得人搭设跨黄埔涌便桥,打通会展东路到新滘东路,直链琶洲会展中心,最大化提升地块价值。
由此一宗孤地,愣是盘成一宗宝地。
结合琶南的拍地节点测算:
10.17开拍,预计明年年初入市,业主预计在27年收楼,能完美避开变电站+路网的负面影响。
短板扫清之后,相信琶南又将掀起一场土拍大战。
越秀广州大道中
对口小学,未来纳入铁一管理
该地块,享受越秀的教育,蹭珠城CBD的配套。
其总建面18016㎡,起拍总价59598万,需要配建5000方消防站,若扣配建4.6万/㎡。
这也是时隔4年之后,越秀首次挂牌宅地。
越秀四年挤一地,为了做大出让声势,针对地块短板,政府也是亲自下场一一解决。
一是搬来铁一,名校赋能。
按今年越秀的招生地段划分,对口的是杨箕小学。
虽然杨箕小学实力尚比不上东风东、培正等老牌名校,但据了解,政府有计划把杨箕小学纳入广铁一中教育集团管理。
作为铁一系校本部,它的排名也仅次于四大豪门。
至于小升初派位则对口省实、铁一、培正等中学,自带神一般的学位分组,教育这块还是优于其他区。
从小学到中学,都有名校加持,成为地块最大牌面。
二是消防站、社区出口分开。
配建上,地块需要配建建面5000㎡的消防站。
不过,消防站出入口设置在中山一路立交桥一侧,与住宅居民出入口分开,减少对居民出行体验影响。
但有一点需cue一下:
地块临近双向8车道的广州大道,车流24小时不休,如何最大化降噪,就要看操盘手的发挥了。
金融城浪奇地块
从原先的42.4亿,降到16亿
金融城东区地块,“跳水”归来。
地块原在年中上架,临拍前不声不响就撤下来了。
这次卷土重来,结合最初的挂地方案来看,广州土发也做了大幅让步:
一是,从42.4亿多降到16亿
地块起拍总价仅16亿,起拍楼面价仅1.97万/㎡。
但对应的,竞得人需要配建中小学、以及22.4个亿市重点工程,扣配建约4.71万/㎡。
粗暴算下,地价起码降了8000一平。
二是,地块土壤修复限制消失
前身是广州浪奇化工厂原址,需要先完成土壤修复。
按照此前的土壤修复方案,地块修复工期最短也要7个月,总预算约8936万元,由竞得人承担。
但在这次挂牌中,相关限制是半点没提,变相为开发商减负。
2.
除了上述三宗CBD靓地外,
有风声传出,广州将挂出员村绢麻厂、广氮马鞍山、航天奇观地块...等一批核心靓地。
发现了没?
为了延续土拍热度,广州土发可谓狠下血本:
一是,量地都定制,最大化提升地块价值。
以前的广州,被一众开发商吐槽:只管卖地,不管sihuo。
现在的广州主打一个量地都定制:
诸如,前手被抢爆的计容130%的保利临江大道地块、计容125%的白云怡新路地块。
还有路网全包的琶洲南3地块、名校全包的广州大道中地块…
政府让步樾大,说明图谋越大。
二是,狂上好货,调动开发商拿地积极性。
为了给市场添油,金融城CBD、珠城CBD、琶洲CBD以及断供4年的越秀等,都掏出来压箱底好货。
地块宗宗王炸,未来土拍注定神仙打架。
广州土发如此狠下血本,对扭转开发商和市场的信心,都将是一大助力。
希望节后的土拍,能再市场续一把猛火。