一线城市新房，卖疯了！深圳成交猛增979%！北京有售楼处爆满、上海触发积分排序！记者实探→

在住建部会议明确“全力促进房地产市场止跌回稳，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权”后，北上广深一线城市的房地产新政组合拳第一时间应声落地。

国庆假期期间，证券时报记者走访北京、上海、深圳和广州楼市发现，楼市成交量明显增长、购房者信心有所回归、房企全力促销......楼市“银十”正逐渐变成“金十”。

图源：网络

新房成交量同比大涨

外地客户也出动

证券时报记者实地探访北京多个新房项目及二手房中介门店了解到，今年国庆假期，无论是新房还是二手房看房量和成交量都大幅提升。

证券时报记者了解到，北京有多个新房项目赶在国庆假期前拿到了预售许可证，其中，关注度较高的是位于朝阳区东四环外的某新房项目。

10月7日上午，证券时报记者来到该项目售楼处，看到进门处的登记表上显示，不到9点就有人来看房了。在项目沙盘前，已经围着不少看房的客户，在接待处还坐了10组客户正在洽谈。

北京朝阳区东四环外某新房项目售楼处的沙盘前围满了看房的人 张达/摄

接待记者的售楼处销售人员李峰（化名）表示：“假期这几天来的人特别多，天天爆满，这单价每平米超过10万元的房子卖得很好。近期受政策影响，市场好了，项目本身的土地稀缺价值能够吸引购房者。”

“往年‘十一’假期的前两三天我们都能放假的，今年‘十一’前出了新政后，我们就连轴转了，连续两个礼拜没有休息过，都累坏了。”李峰对证券时报记者说。

据李峰介绍，该项目9月28日取得预售许可证，政府指导价是12.5万元/㎡，项目主推143㎡—249㎡的四居户型，其中143㎡的户型总价在1600万元左右。目前项目在认筹排卡阶段，10月13日正式开盘选房，首期开盘303套房，目前认筹人数已经超过开盘房源数量，开盘肯定售罄。

朝阳区东北五环外的某新房项目售楼处的工作人员也对证券时报记者表示，北京新政影响挺大，项目到访量和成交量都翻倍了。

“这几天看房人特别多，国庆假期6天卖了20多套房，10月8日购房优惠就没有了。”位于丰台区南四环内的某新房项目售楼处的销售人员对证券时报记者说。

在深圳龙华区和宝安区，有新房现场销售人员告诉记者，国庆假期的表现明显好于中秋假期和之前的周末，加上最近股市表现抢眼，多位购房者都表示自己的信心更足，而且还有外地的客户甚至外国的客户来买房。对此，乐有家研究中心调研显示，宝安、龙华等热门楼盘外地客成交占比达20%。而在广州，多个项目的营销经理对记者表示，外地客户的比例占到10%至15%左右。

深圳龙华某楼盘 吴家明/摄

在上海，记者走访了一处将于10月中旬开盘的新房项目，销售负责人反映市场对楼市新政的反应较为积极。“沪七条”隔天的9月30日，合计认筹数量为7组；10月1日上午又新增了3组认筹，整个国庆假期看房和认筹人数都有不错的表现。多个售楼处的工作人员表示，“沪七条”将释放一定的潜在刚需，有利于提振楼市成交量。看房者则普遍以理性为主，均表示要经过审慎考量后下手。

从市场反应来看，新房市场更为明显。据贝壳统计，国庆假期（截至10月5日）广州贝壳新房节累计认购突破2400单。据第三方统计，国庆假期前五天，上海二手房成交量达到1125套，同比增长379%。新房方面，多个楼盘认购率创新高。例如，闵行某小区认购率超200%并触发积分，宝山某小区三期认购率达到92%。

深圳市场方面，乐有家研究中心提供的数据显示，9月30日至10月6日乐有家深圳门店的新房成交量同比大涨979%，其中10月1日全市新房成交量预计超600套。与此同时，国庆期间新房的看房成交转化率由9月的2%提升至12%。

有二手房业主大半夜调价

“很多二手房业主，在政策出来的当天晚上就开始往上调价。”深圳南山房产中介陈琳向记者表示。

深圳贝壳研究院向记者透露，以深圳链家万象天地店为例，9月29日深圳楼市新政出来后，二手楼盘挂牌价基本都增长50万元—100万元。“基本就是政策一出来，当天立马调。”

图源：贝壳APP

此外，乐有家研究中心数据显示，自上周六（9月28日）开始，深圳乐有家门店二手带看量连续多日处于近3个月的高位区间，市场交易活跃。多条重磅政策助力下，今年深圳楼市的10月或可诞生“金十”，而不仅仅是“银十”。

根据深圳市房地产中介协会数据显示，2024年9月30日，深圳市共有64104套有效二手房源在售，较上周增加530套，再创新高。其中龙岗较上周增加178套，有效在售17029套，南山较上周增加135套，有效在售11086套，罗湖较上周增加82套，有效在售8434套。

此外，据媒体报道，根据深圳市房地产中介协会对全市二手房头部中介机构数据统计显示，10月1日至10月4日期间，深圳市二手房带看量较新政发布前的9月日均值增长45%，日均值较2023年国庆假期同期日均值增长20%；深圳市二手房成交量较新政发布前的9月日均值增长174%，日均值较2023年国庆假期日均值增长328%；10月5日，深圳全市二手房源在售65789套，较9月30日增加1388套。

国家高端智库CDI研究员宋丁还向华夏时报记者表示，“在未来的时间段里，包括今年的第四季度乃至明年，我认为整体楼市的走势应该是向好的。但即便是一线城市，内部也不可能很均衡发展，不排除局部地区仍然有价格往下走的空间。这种分化，不仅是全国在分化，深圳内部不同的地段、不同楼盘，这种分化现象都是大趋势。所以说，买家要根据这样一个大分化的趋势和自己的客观需要，以及城市的布局规划来买房。”

楼市，后市会如何演变？

据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析：

首先，10月份的交易量，不管新房还是二手房，比9月份增长50%甚至更高，都是有可能的。

一方面，刚刚过去的9月份，新房交易量实在太低了。根据克而瑞公布的数据，9月份，百城新房成交1900多万平方米，同比2023年9月下降21%，相当于2022年9月份的59%，2021年9月份的46%，2019年9月份的40%，2018年9月份的35%，创下阶段性新低。

因此，10月大幅度好于9月和去年10月是必然的。但从调研来看，随着“门槛”上的需求被市场消化，后续又面临接续力的问题。比如，去年8月底认房不认贷及今年5.17以后，都有类似情况。

另外，近期政策提高了新房的竞争力，比如新房的各种促销，“高得房率”上的竞争力，调整规划条件（取消配建、改变功能等）带来的优势，以及大品牌开发商交付上的保障，促进“卖旧买新”的各种政策激励，使得之前购房需求向二手房分流的局面，有了一定缓解。

但是，二手房挂牌量还在高位，市场对于楼市的既定预期还很顽固，不排除趁势出货的二手房新增挂牌。收入和就业的基本面因素还未改观，供求关系摆在那里，消费者愈加理性，后续二手房和新房的竞争还很激烈，新房之间的抢客大战也很激烈。一旦增量需求跟不上，供求关系发生重大变化又开始起作用，可能又会出现新一轮的“价格踩踏”，市场重蹈覆辙。

不过，我认为，国家既然明确了“止跌企稳”的新基调，再加上楼市无序下跌，导致的风险已造成巨大且无法仍受的影响，政策“非止跌不罢休”。我认为，严控增量上迫切需要出台新的举措，比如新房库存过大区域、二手房挂牌量大的区域，暂停新增供地、暂停拆除式更新、暂缓新开工，给市场传达积极信号，而不是把市场企稳作为继续卖地的机会。

毕竟，让百姓看到自家的资产能保值，这是止跌企稳的关键！

另外，调研中发现，很多业内人士都讲到3点：

一是政策不能停，建议对于二手房交易契税、增值税、个税等等，实施减免，并再次下调LPR，驱动按揭利率进一步下调。一方面，产生明显的“降成本”效应，很多新市民对买房成本很敏感。另一方面，让按揭利率彻底降至无风险利率水平（2%左右），去化二手房高位的挂牌库存。

二是创新思路去库存。当下的库存比较大，不仅有新房在售库存，还有“在路上”的库存（在建未售、未开发土地），更有二手房的库存。库存不去，供求关系很难平衡，止跌企稳很难实现。收购存量房做保障房，盘活存量闲置土地做保障房，对接新市民，财政政策可以积极作为。

表：30个重点监测城市2022年住宅广义库存消化周期（年）

数据克而瑞地产研究

三是楼市的基本面亟待修复。比如，近期国家也发布了重磅文件，关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见，提到“把高质量充分就业作为经济社会发展优先目标，纳入发展规划，促进财政、货币、产业、价格、就业等政策协同发力，提高发展的就业带动力”。

只有夯实高质量充分就业的支持基础，楼市后续能得到基本面支撑，止跌企稳才能有保障。

证券时报、 李宇嘉地产笔记

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞