算是开了个好头

接着上一期的内容：市场真的回暖了么？

楼市好像真的热闹起来了，这里的热闹，当然是指在利好政策刺激下的楼市——贵阳楼市：

国庆长假才开始三天，冷风天气中的营销中心，迎来了久违的“挤爆了”“人山人海”，同时不断有喜报传来。

城语收集了部分楼盘这两天的楼市表现数据，供看官老爷们参考：

国庆第二天，建发成交破50套（认筹转 + 认购）；洋浦·觀山玉热销超30套；众恒·观山云墅加推第3批特价房（每批约12套）；铁建城·锦程21套；铁建城253地块3套；天一·观山阅10套；

融翠洋房3天销售35套；阅花溪国庆第一天去化9套；尚和锦程3天到访600人次；舜山府业绩突破6000万等等；

来自贝壳数据，国庆首日的楼市表现

结合数据能看到，这两天的楼市表现确实说得上还不错，但也存在一个明显的差距，热门项目依然能走量，而那些冷门项目还是往常的惨淡模样。

与楼盘的“冷热”不均对比，销售行业的朋友圈可谓是热度非凡，持续的迎接楼市利好政策、头部城市房价上涨销售激增、推售楼盘争先抢房、股市一路飘红、现在是抄底的最好的时机等等。

在这持续浓烈的氛围攻击中，伴随而来的，就是消费市场的焦虑了，是该跑步进场抄底，还是继续冷静观望呢？

这不，近日就有购房客户咨询城语，面对当下市场的高性价比项目，是不是到了该掏钱抄底的时间了，因为多方信息都在说现在确实是抄底的“最好”机会。

有购房客户觉得某项目还不错，想知道现在是不是“最好”的进场时机，城语回答现在暂不清楚是否是“最佳”进场时机，并且该项目实际很一般，聊着聊着对方似乎对城语看法不符合心意，说城语对市场还是没有信心。

舜山府国庆喜报

鉴于当下的市场销量有提升的势头，城语认为有以下几点原因：

其一，消费抑制的释放：近年的贵阳市场，表现是持续低迷，特别是上半年的“工抵房”去化冲击，让消费端进入更为严重的观望期。

现市场利好政策释放，加上楼市楼盘不断释放优惠福利组合，原本被抑制的消费需求在逐渐释放。

其二，假期置业计划：国庆假期一直是楼市消费的“旺季”，虽然近几年国庆长假的表现都不算太好，但长假的消费机遇房企依然没有放过。

当下，国庆长假又来到，加上各种政策的刺激，多方氛围的烘托，相对来说，确实是近年来难得的一个购房“好”机会。

其三，机遇中的跟进者：利好的政策已经释放，当下是不是“最好”的进场机会，特别是对于贵阳市场来说，很不好说，并且每个人的看法不同。

有的购房客户认为现在确实是“最佳”的时机，或者说是一个“相对不错”的时机，错过很难有，或者不再有。现在选择进场，符合自己的分析和判断。

结合以上的文字分析，城语认为，现阶段的市场是否真正的回暖，是不是“最好”的抄底机会，还不好判断。

城语只能说，目前的市场表现，只能说为楼市转好开了一个好头。

需要注重的细节

自楼市进入低迷期以来，城语常说的一句话，就是买房不要着急，买房需要冷静。

现在，政策的利好当下，城语还是同样的说法，买房不仅要冷静，买房更需要理性，并且还要了解更多的细节。

因为现阶段和往后，城市的发展逻辑变了，以往那种楼市吃大锅饭的日子很难再有了。未来的楼市发展，将朝着不断分化的方向前进。那买房的思维逻辑同样也会跟着变化。

本节内容，城语重点分析影响房子的价值因素，供感兴趣的购房客户了解和参考。（贵阳城市现阶段的特点，城语上一期文章已经分析了，这里就不再过多重复唠叨。）

◑ 重要的城市资源架构：

要明白一个事实，城市价值结构与资源的组合情况是密切相关的，还有资源情况也分等级或者是层级的。

在贵阳这个资源十分稀缺和有限的城市，各区的资源结构也是差异巨大的，例如传统的贵阳“核心”和新兴的“观白”中心，都有一个共同的特点，是围绕政府机构聚集的各类优质资源：

贵阳老城一环核心，聚集了省政府等机关（以前有市政府）、省医等医疗资源、企业办公机构、商业商圈中心、交通出行汇集、老牌名校汇聚、历史建筑等组成的文化认同感。

新兴“观白”的观山湖中区域，也有同样的资源构成，市政府等有关机构、银行金融总部、企业办公中心、商业医疗资源、重要教育资源、新建省博图书馆、新建交通情况等等；

这也是“观白”区域逐渐发展成贵阳城市“新一核”最为关键的因素，也就是上一篇文章提到的“社会核心生产资料”。

本节内容为什么要重点提到以上的这些资源价值，因为贵阳本身的城市能级有限，城市的发展很容易受到政府机构迁移、落地的影响。

贵阳是“弱”二线城市这个现实很难改变，那有限的资源分配很容易受到政策决策的干扰，上面为了提升资源的利用效率，只能把更多有限的资源聚集在一起。这也就是为什么省政府、市政府所在的区域，成为资源聚集的理想之地。

结合贵阳的实际就可以看出，省市一级的办公机构所在地，聚集的资源等级都是一个省份最好的。而各区政府机构所在地，资源情况会下降很多，特别是处在近远郊区域的区办公中心，分到的资源情况更是不够好不够优。

配图

◑ 商圈延伸范围：

贵阳这个多组团城市，很多时候利于楼盘营销的商圈价值划分，一个不管是多边缘的楼盘项目，都能给你划出几个圈圈，美其名曰：几大优质的商圈环绕，潜力无限。

实际上，关于商圈价值延伸范围，楼盘的介绍一直是稀里糊涂的。用通常的说法，城市商圈延伸的上限范围在2.5-4公里，当然具体的商圈价值层级划分还要根据商圈的类型和规模。

但落到细节，明显的差距就拉出来了，具体的商圈价值细分如下：

一级商圈，也就是徒步商圈，半径在500米以内，这个区域高度聚集了商圈的优质资源，也利于日常出行和步行消费；

二级商圈，也称为生活商圈，半径在500-1000米，适合简单的散步，休闲出行，也是资源相对还不错的区域；

三级商圈，可称作社交商圈，半径在1000-2000米，这个半径的区域资源丰富度和质量都在衰减很是明显，但能丰富生活的社交等消费；

四级商圈，也就是区域商圈，半径在2000-5000米，如此半径的区域资源，资源丰富程度差异更是明显了，如果没有别的商圈叠加，5公里以外的区域，城市价值将会大打折扣。

光说数据没有事实验证等着扯废话，城语就以“观白”现有的城市结构来举例：

以市政府为中心，半径5000米的范围，东可以到小龙滩地块以东、北站区域；西可以到宾阳大道西侧，也就是万科翡翠公园项目、商贸城区域；南可以到世纪城、观山湖与云岩区的交界处；北能延伸到大山洞商圈、建发所在的金融北城区域等。

以上范围，就是观山湖、白云区城市结构的中心区域了，在这个区域内，能看到不同半径距离，城市资源的差异程度，特别是2-5公里范围内，资源差距变化真的很明显，那相应的城市价值，楼盘价值的差距就拉出来了。

这也是城语为什么经常强调，看一个区域的城市价值，要用步行的眼光来看，要用乘坐公共交通的尺度衡量，不要用开车距离用时判断。因为开车出行体验会使城市的价值判断失真。

用同样的方法，也可以测量贵阳传统主城区，乃至各分区组团的价值范围情况。

配图

◑ 教育资源情况：

贵阳现有的有限的优质教育资源，很难满足城市发展和楼盘增多的需求，这也导致一个现象：对优质教育的需求和焦虑很严重。

贵阳这个城市，有这样的一种说法，市场上只存在两种项目，一种是有“名校”配套的楼盘，另一种是没有名校的楼盘。

这里的“名校”是指有公认的成绩证明、有良好的口碑评价、有升学率指标等可供判断和参考的优秀学校。其中包括主城区的老牌名校，观山湖新崛起的“北师”“华东”学校。

这里不得不提到近年来新盘落地的“名校”项目，这些遍地开花的“新名校”，都有共同的特点，如冠名省内省外的某某名校，如名声名气确实不小，如政府和房企共同引进，如落地办学时间不久，如没有成绩证明，如成绩还经不起考验等。

这样的“新名校”确实给予了楼盘“最大”的营销价值，也给购房客户留下很大的期许，但是学校最后能否出优秀的成绩，能否成为“名校”，只能说交给时间。

城语很喜欢一句话，教育是一个注重细节的过程，这其中包括了成本投入、生源情况、家庭环境、孩子努力、师资队伍、学校氛围、上级重视、校外投入等等。

现有的老牌名校成功经验，新学校是很难复制。贵阳现有已知出成绩的真正的“名校”，其中都有某某机构参与，包括直接的重视程度和机构相关的住宅分配。

这里城语要说，如果有足够的资金，对学校确实有要求，那就直接选择二手房。资金预算不够，退而求其次，选择新项目，请注重后期投入的细节等等。

关于教育配套的文章城语以往写得不少了，这里就不再重复唠叨。

配图

◑ 资源是有等级划分的：

除教育配套外，涉及到城市和楼盘的资源还有很多，例如市政、商业、办公、交通、公园、自然景观等。

这里的资源，有的资源价值很高，有的资源价值居中，有的资源价值偏低，有的资源价值需要多种资源组合才能发挥其价值等。

通常来说，市政、商业、办公、交通、配套丰富的公园等这类能组成城市商圈的资源，才是城市和楼盘最大的价值加持；

而一般公园、山林环境、火车站、飞机场、体育馆、大学城、职教城、工业园等这类城市配套，其价值就要差很多了，这些资源需要其余的资源组合，才能发挥其价值。

典型的就是体育园、图书馆、博物馆等配套，需要在丰富的商业、办公、交通等组合的情况下，才能提升城市界面和发挥其价值；

像火车站、飞机场、客运站等这类的大型公共交通枢纽，在新盘阶段确实是很大的价值输出，但进入二手房的时候，这类交通枢纽的价值对楼盘助力提升就很小了。也就是说，公共交通枢纽站不是决定楼盘价值的关键因素；

像大学城、职教城、工业园等这类的“园区”，对城市发展确实很有贡献，但对单一楼盘的价值提升却很有限，这些区域的就业人员有限且比较单一，并且还因为“园区”占地过大，影响其区域的城市配套建设及公共配套共享效率；

还有山景、森林公园、山地公园、生态公园、旅游等这类的公园景观，对楼盘的价值提升也是很有限。贵阳是一个多山的城市，且在“千园之城”的规划下，这个城市不缺山景，不缺山体公园。

这些“自然因素”很强的公园，需要在丰富且价值很高的资源加持下才能发挥其公园或者是景观的价值。没有丰富的资源，景观或公园的价值就谈不上。

例如龙洞堡区域，号称生态环境不错，但楼市价值却不及城区；例如花溪区域，号称城市后花园，但这里的房价无法稳住；例如阅山湖公园，有山景而城市资源弱的地块价值走低，水景融合城市资源的区域价值提升等等。

配图

◑ 楼盘的产品和客群定位很重要：

楼盘的定位很重要吗？说重要也不重要，说不重要真的很重要，因为这里的重要，不是所有的购房客户都会关注。

楼盘的定位包括两个分布，产品和客群定位，做什么样的产品匹配什么样的消费群体，定位什么样的客群做什么样的产品。

购房客户看到的，只是结果和价格，之后前期房企的开发逻辑，实际上后期的营销当中解释的并不多，购房客户很少去关注和了解。

城语曾经听有房企说过这样的话，我们做的就是快消品，不走去化很难的改善、品质路线，产品路线就是追求快速去化，市场什么产品最好卖，我们就做什么产品，例如现在的跃层，市场需要大赠送，我们就做大赠送，购房客户需要性价比，我们就赠送封窗、搭板等等。

一个楼盘的产品定位，关系到楼盘的客群选择、营销定价、配套结构、市场竞争、圈层组成、二手房表现等等。可以说楼盘的产品定位，关系到楼盘面市以后的方方面面。

一个区域的楼盘定位，决定了区域的楼市竞争力，决定了区域的楼市发展上限。例如普通刚需扎堆的城市板块，是难以与高品质改善的城市板块竞争的。

实际上，贵阳这样的城市，能开发出大量品质较高的改善盘项目，那区域城市价值是不会差的。

这里需要备注，这里的改善，不是单指别墅群体，而是融合了城市资源价值，经得起市场考验的改善。

关于楼盘的产品定位，还能分大盘和中小盘之分，但这里的篇幅有限，城语就不再多说了，后续有文章写到相关楼盘，再做详细剖析。

配图

◑ 产品性价比问题：

近年来的市场，房企都在努力做高赠送产品，也就是市场提到的得房率，简单的话来说，就是性价比。

现有的项目，基本上都做到了“高性价比”的产品设计，不管是平层还是跃层，大赠送都已经很普遍了，得房率超过只能用居高不下来说。

这里就有一个问题提出，买房是否要追求“高性价比”呢？有的购房客户犹豫不决，在“高性价比”面前不知道该如何选择。

例如，是该选择位置还是追求大赠送，是该选择品质还是追求大赠送，是平层还是跃层更大的赠送……

实际上，结合楼市的实际来看，有些产品的大赠送短期来看，确实很有具有“性价比”，但在长期的楼市竞争中，这些赠送带来的性价比不具备很强的竞争力。

城语和购房客户聊这个话题，常说所谓的高得房率，高性价比，实际都是自己掏钱买来的，性价比这三个字，需要放在市场环境中来比较，特别是需要结合城市环境，城市资源，楼盘品质来看。

如果一个项目与城市资源、城市环境、楼盘品质不沾边，那开发的“高性价比”产品，性价比也根本谈不上。

配图

◑ 购房思路需要转变：

限于贵阳的城市能级，再结合未来城市的发展逻辑变化，现阶段和以后的置业思路需要转变了，不转变那就要走吃亏之路。

贵阳城市的未来发展方向，是缓慢扩张加城市内部调整发展，城市逐渐由城市开发建设转型为城市运营发展。出现的变化是逐渐分化，也就是好的地方就好，不好的地方很难再追上来。

从而落到楼市上的实况，就是楼市发展不断分化，优质的城市板块，楼市朝着改善、品质前进，那些较差的区域，可开发满足刚需居住的置业需求。

那面对这样的楼市变化，那购房消费者就需要转变自己的购房思路了，不能像从前那样随便买房，乱买房都能挣钱了。

实际上，从不少的客户买房思路来看，有的客户是没有挣到钱的，例如，那些手上持有多套小面积刚需住房的人。

城语多次接触这样的客户，在贵阳各区都有房子，2016-2019年经济环境大好，那时挣钱都比较容易，自然买房也很随意，在贵阳各区都有房子，这些房子的面积都不是很大。

例如有的在主城有房，在花溪、乌当、清镇、龙洞堡、白云等地有房；有的在同一区域有好几套房，例如在花溪老城区有房，在政府中心区域有房，在大学城区域有房等；

并且近期城语还接触到这样的购房客户，在乌当有一小面积住房，在花溪有一小面积住房，打算在龙洞堡区域再买一套小面积住房……城语力劝，不要在龙洞堡区域买房了，这样的买房思路不正确。

实际上，类似这样拥有多套房的家庭，贵阳不少，这些房子都有一个共同点，房子面积偏小，所在区域价值偏低，房子价格起伏很大，房子价值禁不起考验等。

城语每次面对这样的购房客户，总是劝置换，卖掉价值偏低的房子，置换到价值较高的区域去。或者是置换提升自己的居住品质，既能提高自己的居住环境，又能满足资产价值提升。

说到购房思路转变，最近城语常和别人聊的话题，就是不要轻易买房，现在手里有多余的且价值不高的二手房，有热度了，有人出价了，合适了就卖了。

以上的这几点话题，或许有用，或许全是废话。城语需要明确的说出自己的想法，城语不是阻止大家买房，而是劝大家要理性进场，更多的观察城市和楼市的变化。

贵阳楼市特点

文章的最后一部分，城语总结一下目前的楼市情况。

目前的市场，在利好政策的刺激下，确实有了一个好的开头，但能持续多久，真的很不清楚。

前几日政策提到，当下的目标是“止跌回稳”，说白了就是防止房价持续下跌，努力稳住楼市不要变得更糟糕（实际已经很糟糕了）。但能否在短期之内扭转大盘，房价迎来上涨或者是暴涨，这个就不清楚了。

在头部城市，确实有楼盘价格涨了，销售去化也提升了。但贵阳市场，不具备头部城市那样的环境，贵阳楼市有自己的特色，处在一个相对“孤立”且“封闭”的环境中，楼市发展只能跟着市场大环境走。

配图

短期来看，贵阳市场，楼市的基本盘不会有太大的变化，房企追求快速去化依旧是目标，其原因有二：

原因一，贵阳市场不具备很高的敏感性，且不能凭借自己的能力带动区域乃至周边城市房价大盘回转，贵阳市场只能好好做个跟随者。

原因二，贵阳市场上半年去化不及预期，加上房企资金周转压力巨大，市场优质的房企资金压力也很大，那快速去化依旧是接下来的目标。并且，接近年底了，市场会进入一个去化高峰期，以达成房企业绩的要求。

所以城语才说，目前贵阳市场的表现，看不出是否是一个进场的“最好”时机，只能说目前的市场表现，确实开了一个好头。

实际上，关于是否有“最好”的时机一说，这个很难判断，因为在绝大多数情况下，我们分析的数据，是一个结果的反馈，说不定看到“最好”时机时候，“最好”的时机已经过去了。

所以，现阶段是不是“最好”的时机，需要结合自己的购房需求来判断，刚需置业没有“好”时机一说，而改善提升置业，就需要耐心的观察和比较了。

以上的内容，就是城语这个房产销售员对贵阳市场目前的看法和总结，这里城语需要再次说明：

城语是一个房产销售员，看法或许很是片面，这里的观点，是癞蛤蟆打呵欠，蚊子衔秤砣——好大的口气，仅供看官老爷们参考。如有不对的地方，还请评论区拍砖，批评。