去年9月28日，发表过一篇的文章，彼时因为合并中秋的“史上最长黄金周”，从事房地产所形成的忌惮“每逢过节出政策”，但那次与其说是落空了，不如说吃猜错了。

2024年的9月30日晚21点30分，随着一线城市中最后一个北京也连夜发布了关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知，“每逢过节出政策”的规律回归，这个7天长假的楼市重新燃起了看点。

一、等了一整个月，终于等到了

今天是10月1日，根据最新鲜出炉的数据：上海9月份二手房网签15942套，是继“527沪九条”楼市反弹之后的成交三连跌。

虽然成交量从26000套→22000套→（不足）18000套→（不足）16000套的持续下降，同比和环比也都显示向弱，“金九”是肯定谈不上了，但结合今年夏天上海持续52天的高温“史上第二热”，再加上政策连续四个月缺席，故而不仅算是情有可原，而且市场从宏观层面来看其实不差，因为新房特别是豪宅新房还在持续火爆，这直接导致了上海出新政的迫切性在当时并不强烈——掩映在9月上海二手房数据持续第三个月下跌的同时，9月27日位于新天地的“翠湖六期”，均价为21万元的108套豪宅在开盘当日全部售罄，总销售额接近120亿，刷新了中国亿级豪宅“日光”纪录。

不仅如此，据一线中介采访反馈，虽然说成交量在持续下降，但部分地区或板块的二手房，成交价格反而在上涨：这一方面是因为前三个月“最有性价比的房子卖掉了”，部分刚性需求在时间输不起的情况下，只能退而求其次地选择“次性价比”房源入手，房价的底部预期至少“有些在上涨”；另一方面，或也因为部分房源的价格底气有所修复，事实上也拉长了成交周期或者说也是成交量降低的一大诱因。

只是站在中观甚至微观个体的体感立场：9月的上海楼市“不行”，或因为新盘分化导致的冷热背离，或因为个人成交难度相比6月有所加强，再加上之前的期望值过高，所以至少在2024年再提“金九”有点讽刺意味。

但是如果站在未来回看2024年的9月份，上海楼市的成家量不值得一提，因为在“金九”的最后几天，从全国到上海的政策层面走出了绝对翘尾的行情。

所以，对于2024年度的“金九”，或许三句话来蔽之：

1、豪宅还有倒挂，所以豪宅还在热销；

2、刚需都在启动分销，客户“不够楼盘分”；

3、二手房都在等：房东等政策来保价，购房者等政策来下决心。

二、政策落地欢呼之后的冷思考

2024年的9月，市场远不如政策给力，在此复盘一下：

最早是9月19日，美元“四年来首次降息”的消息漂洋过海，燃起了期待；

接着是9月24日，“国新办”发布会上的系列政策吹风，包括引导银行降低存量房贷利率预计平均下降0.5%，统一房贷最低首付比例至15%，山雨有点欲来；

点火是9月26日，最高会议上流出的“止跌企稳”四个字，信号意义呼之欲出的同时，也开启了全民期待和迎接政策的提前狂欢；

燃烧在9月的最后两天，一线城市排队表态：广州最彻底直接取消限购，深圳上海和北京就算政策力度小于预期，但也都赶在假期之前发布了落地细则。

好了，就上海而上海，来看看上海的“929沪七条”：

1、调整限购政策，非本市户籍及单身人士，外环外社保改为1年；

2、非户籍家庭满足居住证和社保3年，可购买二套住房；

3、在临港新片区工作、存在职住分离的群体，可在新片区增购1套住房；

4、首套首付15%，二套25%（差异化区域二套不低于20%）；

5、存量房贷下调至和新发放房贷附近；

6、增值税免征从5年调整为2年；

7、取消普通住宅和非普通住宅标准。

上述七条，无外乎从两个角度来促进楼市成交：其中1-4项属于降低门槛，给原来没资格买的“送房票”，让“现在钱不够”的可以提前买；5-7项则是用各种方式为购房者“减负”来刺激他们的购房冲动。

对于“929沪七条”，除了自媒体和销售人员（包括中介）再一次赋予其“史诗级利好”之外，大多数研究机构给出的评价都——低于预期，甚至以“京沪该向广州学习”的口吻，但想必各有未来考量。

和“527沪九条”的一边倒唱多相比，本次政策之后的克制观点更多，主要从三个角度来降低市场预期：

首先，就算降税降存量房贷利率，不去纠结于到底是拉动消费还是刺激消费，但对于当下的普通购房者（而非豪宅客户群）而言，但“不是首付凑不齐，而是月供没底气”的持续性问题，这个其实无解至少房地产领域无解；

其次，本次的首付从20%进一步下降到15%，目前看来基本都是差评，正如经济学家吴晓求所言：“有了预期，杠杆才有起作用；当没有预期或者预期很弱，杠杆的作用会大幅度下降，千万别把政策（作用）看得那么大”；

再者，特别在二套房降首付的问题上，其实作用甚至比不上减税和进一步降低房贷利率。因为杠杆会误导部分购房者，加杠杆是为了增加资产的收益率，但博现金流的动能应该在房价向上趋势已经确立基础之上，“问题不是房价不会涨，而是你等不到那一天了，负债高不是问题，现金流断了是大问题”，这是一位从事信贷的自媒体理性观点。

接着上述那位经济学家的说法，再说“中国楼市绝对政策市”这话也要值得商榷了，最显著的一个理由就是：在上海新政之后的9月30日，某中介门店透露的信息是——第二天上午数小时内，挂牌量激增6000套！

统一购房者的思想，并不像从前那么容易了。

这也预示着未来的楼市政策，需要更懂购房者或者说更加站在换位思考的立场来针对性出台，虽然部分诉求无法做到甚至有点无厘头，但类似于本次的“临港可复购一套”和“首付进一步降低”的食之无味就可以尽可能避免。

三、十月赢不赢，不仅看政策

从上海的政策落地细则来看，的确低于之前的市场普遍预期：就算“上海彻底放开限购”有点强加管理层意志，那么一度盛传“上海临港试验买房落户”的预期落空，对市场层面其实有一定的打击，特别是再来一句“在临港新片区工作、且职住分离的群体，方可在新片区增购1套住房”的平替方案，被诟病为本次上海新政的“哭笑不得”也就情有可原了。

众所周知，政策最大的作用力在于预期，所谓“预期盛传时买进&预期兑现时卖出”的金融操作策略在包括房地产在内的整个市场界面其实可以通用：若上海临港买房落户的价值未必是带动临港成交是否翻番，更重要是对于五大新城甚至觊觎更进一步向市区的限购政策放松并给予买房落户的进一步政策试探，大多数成交是在这个风声鹤唳的时间段被“勾”出来的。

好了，既然盼不到金九，自然寄望于银十。

既然讨论这个话题，就要从金九银十的话说从头开始：

首先，不论是“金三银四”或“金九银十”，都是流传已久的说法而已，在楼市尚未因为价格波动而被撬动之际，依照体感的舒适程度、收入的丰盈节点来推断买房意愿，虽然有一定道理但力度其实有限或者说金九银十的说法过时了。

其次，展望“929沪七条”之后的银十成色：十月有“长期效应”除非7天长假楼市爆棚否则成交量要靠政策来改变“三连跌”，原本需要依托“金九”成交惯性的这个十月，或是检验政策力度的最好指标，因为九月不甚理想。

第三，2024年的“银十”兑现与否，还不仅是就楼市论楼市，还要看股市的财富制造力度：随着“三根大阳线激活了三年郁闷”之后，股市也在7天冷静期之后归来，届时能否延续节前的摧枯拉朽，是楼市资金的一股重要溯源。

有一种说法：“通过股市的拉升来给全民制造财富，其中的部分会流向财富”，这话今天听起来有点感慨：从刺激刚需→鼓励改善→刚需改善一并激励→刚需改善都不响应→通过股市间接支持楼市，这种说法虽只是一家之言，但回想股市单边向上的那些年，楼市的确是受益者，当然这也进一步验证了之前的一个看法——解决楼市可以考政策，但绝不能仅仅依靠楼市包括政策。

赶在上海新政落地前一天，为对接本次小长假楼市，上海又官宣了一批次新房：共计8个项目1502套房源，分布于黄浦、静安、闵行、浦东、青浦、临港以及金山区。

“银十”能否具备预期中的成色，或者说上海新政是否也能强度如“527沪九条”一般，这个七天反而不要太过敏感：如果购房者可以临时改变出游计划而进入售楼处或中介门店，那么“银十”注定值得期待；就算假日楼市未有立竿见影也不需要提前下悲观判断，毕竟这个十月的楼市——除了政策还判股市。

别再用“太阳底下没有新鲜事”来自诩世故，今天的市场每时每刻都前所未见。