4家报名，3家火拼！

开拍前，600号越秀、668号保利及658号中海都先举了一手。

而唯一一家报名的民企鹏瑞，因没在10点前举牌，无法参加限时竞价，主打一个报名陪跑。

在竞拍前期，手握地票优势的越秀撤离战线，只剩保利、中海两家轮流追价，竞争焦灼。

到了后期，反倒是越秀重回火线，上演三国杀。

从5万/㎡起拍，一路杀上6万+、甚至是6.4万+/㎡，越秀、保利两家还越战越勇：

第64轮，压下原天河保利地王（5.7万/㎡），成为天河新地王。

第128轮，压下城投越秀南项目（6.4万/㎡），成为全市TOP2。

经过148轮比拼，保利成为最大的赢家。

保利以117.55亿的成交总价，竞拿下天河南方面粉厂地块，折合楼面价为66957元/㎡，溢价率达33.35%。

1.

为何面粉厂地块会那么火？

原因有二：

一是地块区位。

南方面粉厂的地块区位，属于核心中的核心。

来看一张航拍 ↓↓

其地处金融城西区，再带南向一线江景，距汇悦台约1千米，一江之隔就是琶洲广交会展馆。

南向江景虽美，而东西北三面都是村景环绕。

员村旧改不动，东、北两面的景观，相当于高配版美林海岸。

若待员村旧改启动之后，东、北两面有望对齐汇悦台，升级为CBD景观。

不过，员村和程介村旧改难度大，已经消失在短期旧改计划中，村景界面会持续多年。

而地块的用地规划，也能一定程度遮挡村景。

面粉厂的居住用地，集中在望江的南侧一带，东西北三面定位为商业、或是商务用地。

望村和望商业楼二选一，谁都能用脚投票。

这样一来，其不同景观面的差价会彻底拉开，毕竟珠城望江与不望江产品，一直是两个市场。

同时，这三大CBD交界，聚集了广州大半财富人群。

参考汇悦台，即便珠城二手严重脱水，而它的成交价，仍稳定在27-30万/㎡左右。

近年，汇悦台法拍频出，成交价也没掉出23万+一平。

顺便一提，在报名前，某家顶豪开发也声称志在必得，到报名时却查无此企。

按6.7万/㎡地价计算，配合央企极低的融资和建设成本，未来卖到12万+/㎡，仅有珠城望江不到一半。

从开发角度来看，地块仍然存在不小的利润空间。

二是政府抬咖。

政府对面粉厂的偏爱，都摆在明面上：

1）阳台占比可以扩大到30%，其他项目是20%；

2）不计容的公共开放空间面积可以扩大到10%，其他项目是5%。

此外，官方还曾表示，130%计容新规仅面粉厂一宗，近两年挂地都不会突破130%。

这也意味着，它的使用率，会是未来广州市场的上限。

总的来说，在商改住、靓地频出的广州，面粉厂地块的130%计容+南向江景，能秒杀绝大部分豪宅。

2.

面粉厂地块的爆火，也从正向刺激国庆预期。

为托举市场，政府全力给面粉厂地块开道，连琶洲南区3宗地都延期到国庆后，只为让房企集中财力和精力。

一来，房企拿地谨慎，内部决策拉长。

二来，琶南3地，给落空房企做替补。

面粉厂地块的出让，对于整个楼市来说至关重要，上百轮竞价不单点燃土市，也推高了市场情绪。

从一行一会一局定调，再到天河新地王出山，都在为国庆市场热身。

而保利拿下天河新地王，也在预料之中。

从早上9点半出价，到正式成交，保利一直死咬出价。

近6个小时的夺地大战中，越秀、中海都曾中场休息，只有保利一直疯狂出击，谁加压谁。

论夺地势头，又谁与争锋。

本次拿下珠城面粉厂地块，已形成从珠江西保利珠江天悦，到珠江新城面粉厂地块、保利华创都荟天珺、保利冼村项目、再到琶洲保利天悦、第二CBD保利鱼珠物流基地项目（鹏瑞隔壁），核心区全面开花纵横一江两岸、布局广州一轴多线的豪宅格局。

而面粉厂以北，就是保利华创都荟天珺。

未来的面粉厂项目，或许会定位广州第一座「天瓒」，在天字系的基础上，再做艺术上的突破。

作为天字系的最新产品，天瓒在其他城市已经打出名气。

而面粉厂的地段，与天瓒定位不谋而合，超级地段+绝对稀缺+一线江景，将豪客需求拿捏得死死的。

此外，财大气粗+手握地票的越秀，原先也是夺地大热门。

但与保利不同，越秀战略重心集中在琶洲。

据可靠线报，出于琶洲战略考量，越秀还将出手10.17开拍的琶洲南区3宗地。

针对琶南3地块，越秀还做了深度地块可研：

地块道路、高压线等负面因素的建设时点，都做了严密考察，一一排除未来不利影响。

比如，赤沙变电站，将在今年开展搬迁前期准备。

待站址周边相关架空线路改造完成后，赤沙变电站将外迁35km，新站于27年12月建成投产。

此外今天下午，琶洲南TOD也迎来了教育兑现的重要时刻。

该盘正式引入广东实验中学，建设一所36班九年一贯制中小学，为琶洲优质教育添砖加瓦。

可见，越秀的大琶洲战略，越做越大。

最后，国庆之后的土拍大菜，看点同样拉满。

为了拉预期，广州大道中地块、琶洲南区3宗地块已经正式上架；

还有面粉厂隔壁的天河绢麻厂、容积0.8的奥体马鞍山地块等一批核心靓地，都上架在即。

对于这些靓地，大家又怎么看？

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