作者| 猫哥

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房贷大放松。

9月29日晚间，央行以及市场利率定价自律机制，连发多个通知，事关房贷：

1、存量房贷要在10月31日前完成调整，首套、二套、之前调整过的，都涵盖；

2、批量调整，高于LPR-30BP的，调整为不低于LPR-30BP，有利率下限的，按下限调；

3、取消个人房贷重定价周期最短1年限制。

4、未来新发的商贷，也不再区分首套和二套。

可以说是史诗级的大放松。为啥调呢？

减负的同时促消费，当然，主要还是想让大家买房。

尤其是二套房，以前可能算“超生”，现在是“英雄母亲”。

这一次，除了预期的降存量房贷，还有“不区分首套二套”，这就把首付比例和利率，都拉到了一个水平线上，未来的趋势就是，存量和新发逐渐统一。

之前，首套和二套的利率差距很大的，比如南京，在取消利率下限之前，首套下限LPR-50BP，二套下限LPR+30BP，这中间就差了80个BP。

现在，二套房利率也统一调至LPR-30BP，能省多少呢？

100万房贷，20年，LPR=3.85%，月供能省300多，利息总额能省7万多。

而从总量上，这一轮，能够节省1500亿的利息支出。

很多站在高位的二套房业主，最多能差1个多点，现在能稍微喘口气了，再买二套房，也不用被利率歧视了。

这只是一个预期，之后还能更省一点。

1、之前，央行算是“降息”0.2个百分点，10月份的LPR可能还有0.2个百分点的下降空间，利率协商在10月21日之后，那么LPR-30BP，就是3.35%；

2、房贷重新定价周期最短1年的限制取消，也就是说，如果LPR下降力度大，那么原则上，你可以每月都跟银行协商，来做利率调整，如果在利率下行周期内，可以最快享受到低利率。

银行现在也开始准备调整政策了，接下来就是等细则了。

央行之外，一线城市也来了一次大放松，主要调整来自上海、广州、深圳。

1、限购：广州全面解除限购；上海外环外只需要1年社保；深圳放松限购的同时，放松限售；

2、首付：上海首套首付15%，二套25%，差异化政策区域20%；深圳首套15%，二套20%；

3、二手房：上海将增值税免征年限5年变2年、取消普通非普通住房标准；

放松也主要是响应号召，26号的政治局会议，房地产要止跌回稳，29号的住建部会议，一线城市要用好调控自主权，调整政策。

然后，政策就来了。

一线城市缺成交吗？缺。

前两天，上海的一个个豪宅项目卖爆了，108套开盘售罄，卖出了119.79亿，套均1.1亿，而最贵的，能达到3.56亿/套。

上海的豪宅，是独立行情，最近一直卖挺好，但是用豪宅套市场行情，就不太行，豪宅成交与去年持平，但是前8个月市场的总成交，比去年下降32.82%，8月份环比，也下降14.8%。

豪宅是“理财产品”，但是普宅不是，现在各个城市都鼓励买大面积住宅，主推改善型，上海取消普宅认定，从交易税费上，还能再省一笔。

为啥是一线城市调呢？

1、目前的限制政策，主要集中在一线城市和海南，有政策空间；

2、现在的政策取向，无论是新房，还是二手房，现在主要是促成交，就是房子得能够卖出去；

3、靠一线城市，来做一波拉动。

目前，一线城市本地该买的可能买了，那么下一步，就看能不能吸引一波来自全国的资金，来让一线城市房价有一波行情。

毕竟，一线城市崇拜，到现在也还有。

一线城市繁荣，带动二三线，市场活跃起来，才能企稳“止跌”。

国庆前大调整，也算是传统了。

10年前的2014年“930”，也是一波大放松，放开限购、降低首付比例、降低利率等，回看那时候的政策力度，远没有现在大。

但是，效果却挺好。

金九银十，今年9月份市场行情不好，那么在国庆的黄金周，应该能提振一部分需求。

乐观的声音是，“房地产牛市，从9月29日开启”：

1、除了个人外，房企也拿到了不少实惠，开发贷、信托贷、物业贷等政策，延期到2026年；

2、不少房企已经开始涨价，虽然只有2%，但是表达的态度很明显。

但是，市场似乎也并不是这么乐观。

高层对房地产定调是“止跌回稳”，当然在这个目标下，实现了各种宽松的预期，但是房价见底，也没那么快。

各种组合政策下来，见效未必如2014年那么快。

宏观上，政策有了，但是底层逻辑上看，还得看居民部门，尤其是居民的信心恢复，还需要时间。

1、有官媒做了统计，35个大中城市房价收入比，从2019年的16.03，降到了11.87，购房压力确实缓解了不少，但是距离房价收入比的合理区间4-6，还有一段距离；

2、目前，中国居民杠杆率大约63%，还是偏高的状态，所以大家现在爱存款大于贷款，房贷增速也一直在下滑；

3、居民收入在数据上看，是在增长的，但是对于需要购房的中低收入群体来讲，感受不大，甚至有的人感觉自己的收入反而下降了，房市的政策，其实还需要配合就业、收支调节等多方面的政策。

钱袋子鼓了，大家才敢消费，敢买房。

现在，股市活跃，沪指创了新高，地产股也开始集体大涨，走出了一波行情。

是一个好的开端。