丁祖昱评楼市2024-09-30 09:05:09

一线城市楼市限购政策迎来关键调整。

9月29日晚，上海率先发布7条楼市新政，揭开一线城市新一轮限购松绑的序幕。

具体来看，上海调整住房限购政策，外环纳税社保“3改1”、社保纳税3年以上外地家庭可购买第二套房、增值税“5改2”、优化信贷政策等。

随后，广州全面放开限购，深圳住房限购政策也迎来松绑。

在政治局会议“回应群众关切，调整住房限购政策”后，以上海为首的城市正传递出“止跌回稳”的政策信号。

就在政策出台两天前，上海豪宅韧性凸显再现“日 光”。

9月27日，单价21万元/平方米、套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期108套房源当日售罄，收金119.79亿元。同一日开盘售罄的还有中海领邸玖序三期，该项目年内三次开盘均实现“日 光”。

据克而瑞上海机构统计，2024年以来上海共产生了30个“日 光”，其中均价10万元/平方米的豪宅盘就有17个“日 光”，占比接近六成。

从成交层面来看，2024年将是上海豪宅成交大年。

CRIC数据显示，截止9月29日，上海总价3000万元以上豪宅成交了1817套，是去年全年的1.9倍；另外，单价20万元/平方米顶豪共成交了112套，是过去四年同价格段成交套数之和的1.7倍，单价15万元/平方米以上豪宅成交突破2000套，是去年全年的5.5倍。

今年以来，上海不断调整的楼市政策一定程度上提振市场信心，改善楼市预期，高端改善项目表现出较强的韧性，尤其核心区域豪宅持续热销。

今年以来上海高端改善盘持续热销。

9月27日，均价创集中推盘以来新高的翠湖天地六期108套房源售罄，认购率307%，并触发积分。

中海领邸·玖序三期认购率213%；二期120套房源认购率295%，开盘32分钟后清盘；一期首开232套，认购超过620组，认购率超267%。

更早之前，8月17日融创外滩壹号院二期开盘，110套房源一小时内售罄，当日实现总成交金额56.74亿元，去化率100%。同日越秀苏河和樾府也完成了2小时销售124套房源的去化。

除此之外，单价10万元/平方米以下部分改善盘也迎来热销。单价接近10万元/平方米的新杨思上园二期认购率212%、触发积分40.04分；单价接近5万元/平方米招商时代潮派认购率132%，触发积分37.6分。

这些项目共同的特征是：日 光。

据克而瑞上海机构统计，截止9月29日，上海2024年共有30个“日 光”，一半以上日 光集中在下半年，其中6月共产生了7个日 光，8月也有5个项目日 光。

从价格段来看，单价10万元/平方米以上的日 光有17个，占比接近六成，进一步来看，单价15万元/平方米以上的日 光有8个，占比接近三成，这8个项目将为上海顶豪成交贡献988套房源。

上海新房市场可谓“越贵越好卖”。

从上海前9月各价格段豪宅网签成交数据来看，基本呈现出倍数式增长，且还有相当数据的成交将陆续网签。

CRIC数据显示，截止9月29日，上海总价3000万元以上高端住宅共成交1817套，较去年全年941套，增长93%，而总价5000万元以上高端住宅成交了391套，较去年全年增长1.2倍。

前9月，上海总价1亿元以上顶豪共成交了17套，是去年全年的2.4倍。

如果再加上二手豪宅，上海总价1亿元以上顶豪前8月成交了15套，也就是说目前为止，总价1亿以上一二手豪宅至少有32套成交。

从单价来看，前9月上海单价10万元/平方米以上豪宅共成交6229套，基本上是去年的一半左右，但是单价15万元以上顶豪成交井喷，成交套数达到2004套，是去年全年的5.5倍，比过去四年该单价段成交总和还要多出500套。

上海单价20万元/平方米顶豪成交套数已破百，达到112套，而去年全年是7套。2020年至2023年，上海单价20万元/平方米以上豪宅总共成交了65套，也就是说，今年前9月成交套数是过去四年成交之和的1.7倍。

而单价20万元/平方米以上的二手顶豪在前8月也成交了61套，一二手合计已成交了173套。

上海仍然是全国豪宅成交的主要阵地。

对比北京、广州和深圳，前9月上海各价格段豪宅成交均领先。

再来看单价段，前9月，上海单价10-15万元/平方米、15-20万元/平方米、单价20万元/平方米以上各价格段成交套数分别是北京、广州、深圳三城之和的1.5倍、5.2倍和56倍。

在四大一线城市中，上海豪宅成交可谓是“一骑绝尘”。

主要原因在于，市场下行阶段上海明显增加了高端盘的供应量，其中风貌别墅盘的集中供应，也在改变着上海豪宅市场格局，据CRIC统计，截止8月末，上海还有约20个风貌别墅盘在2024年待入市，且价格也多集中在15-20万元/平方米之间，后期上海豪宅产品竞争也将持续加剧。

上海楼市迎来重磅调整，主要围绕扩充刚需和改善蓄水池，同时降低交易成本，支持改善购房需求释放，从金融端和财税方面用足工具箱。

今年前三个季度，上海豪宅市场在全国范围内走出“独立行情”，核心区域拥有品牌和产品力加持的豪宅项目仍然掌握着上海楼市的“流量密码”。

毫无疑问，2024年将成为上海豪宅成交大年，短期内豪宅市场热度不减，但是2024-2025年供应井喷叠加一二手豪宅价差消弭，豪宅市场热度或将稳中有降，而不同区域板块、同区域不同项目之间分化也将逐步加剧。

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