最近这段时间，苏州各个区域核心板块的新盘动作频频。

尤其是绿城桃源里、紫金翡丽甲第的取证，绿城逸庐的示范区共公开，再一次把区域房价预期拔高。

再回看苏州的唯一“一核”——姑苏区，目前的房价天花板仍是姑苏南门的和月泊庭项目，备案均价为5.2万元/㎡。

那未来的姑苏区新房还有期待吗？

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2023年，姑苏区新房的供应量大为增加，断供许久的南门、沧浪新城都迎来了纯新盘的供应。随着新房限价放开，核心板块改善盘的入市也带动了高端改善购买力的崛起。

但进入2024年，这一情况却发生了反转。截至目前，姑苏区仅出让了一宗建面6438㎡的住宅地块。

新房方面，在售的楼盘不少，但纯新盘却不多，多位于胥江、平江新城板块。

注：天地源平江观棠、璀璨平江、桃溪澜园等尾盘在售，故未列入表格

随着供应减少叠加大环境的影响，我们能发现今年姑苏区新房成交同比去年整体降幅还是比较明显的。

另一方面，目前在售的新房中，仅华润润宸、熙和平江雅园等少数项目有建面120㎡以下产品，大部分新盘户型起步都在130-140㎡，南门的和月泊庭起步面积甚至直接在164㎡，以满足高端改善客群对于纯粹圈层的需求。

所以，随着新房户型越做越大，叠加二手房市场的性价比优势，不少刚需、刚改买家自然而然选择了二手房，这也是今年姑苏区新房成交量减少的原因之一。

比较典型如平江新城板块。

虽然板块新房价格战非常“卷”，但二手房活跃程度仍明显更高。

像板块内这两年二手房成交热度很高的万达广场，总价150万左右就能买一套刚需的两室户型。

此外，板块内的高层次新房，价格不断承压下行，也吸引了不少追求性价比的改善客群。

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综上，我们可以看出，当前姑苏区新房与二手房市场的分化还是比较明显的。

但区域价值决定房产价值，姑苏区新房市场依然备受期待。像今年的拟出让地块清单出炉中，姑苏区核心就有多宗低密宅地待出让，以容积率来看均将打造为低密别墅。

1,晋府水巷别墅东地块

该地块位属姑苏区古城4号街坊，占地面积6公顷，容积率仅0.6。

周边的住宅项目，晋和水巷别墅、拙政别墅、润园、北园府、拙政江南......都是姑苏千万级的顶豪别墅产品。

值得一提的是北园路片区的拙政江南，也是当前姑苏区楼面地价的保持者，2018年由中铁建以43167元/㎡的楼面价竞得，溢价率43.89%。待地块出让，能否出现姑苏新地王，也颇具看点。

2，观前街原苏州印刷厂地块、原二中地块

这两宗地块相信大家也不陌生，我们之前也曾介绍过。

“干将路、人民路、观前街旁”这些地段的描述，就已经是对这两宗地块最好的注解了。

这里才是不少老苏州眼中真正的市中心，对于有姑苏情怀的客户，不仅是地段带来的配套优势，古城核心的建筑、街巷、环境、文化内涵等都是吸引他们的标签，含金量非常高。

3，天薇巷地块

地块占地面积4.8亩，容积率0.7，就在天薇巷西、大树头巷北，属于十全街板块。

其也处于古城核心区，距离轨交4号线、5号线距离都不远，未来出行便利。教育资源更是相当优秀，附近有苏州第十中学、沧浪实验小学、振华中学、姑苏区实验小学等。

在古城保护的基础上进行城市更新，姑苏区正探索以街坊为单位的绣花式城市更新模式，所以我们才能看到以上这些古城核心的低密宅地。

未来，待到以上地块入市必将吸引全城顶豪的目光，姑苏区房价也必将迎来新的突破。

姑苏区“破5”只是时间问题。

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除了顶豪客户关注的古城核心别墅，苏州护城河外多个板块也有不少期待。

典型如金门板块。

在今年下半年的首场土拍中，苏地2024-WG-Z08地块被瑞嘉商业发展有限公司竞得。

另一宗宅地占地4.37公顷，容积率1.64，则待出让。

并且随着城市更新进程，未来金门板块也或将成为姑苏区的新房供应主力之一

两宗位置都很不错，就在保利姑苏瑧悦旁。

交通方面，地块距地铁1号线桐泾北路站约800m，距2号线石路约1.4公里。

商业方面，地块近石路商圈，还可通过地铁直达山塘街、观前街等。

周边还有苏州第五中学、金阊实小、金阊外国语等教育资源。

从房地产市场行情来看，金门板块近几年出地较少，直到今年保利姑苏瑧悦项目入市，板块改善需求才得以释放。

保利姑苏瑧悦是保利“悦字系”作品，其打造了姑苏区少有的洋房社区，展现出更低密、更高的舒适度、私密性、得房率以及更纯粹的圈层。户型打造上，建面143㎡，160㎡，180㎡户型，皆是四房设计，可以说非常“高阶、纯粹”。

项目装修标准也给人一种高级感：大金中央空调、兰舍新风、菲斯曼地暖三大件齐备。厨房不仅油烟机、灶具、洗碗机配齐，还配备了美国滨特尔的净水器；主卫选用德国唯宝浴缸、高仪的花洒......(最终以实际交付为准)

社区打造上，保利·姑苏瑧悦已二展呈现，将社区门头、园林景观、公区大堂、局部地库等进行“预交付”，给足客户在交付前等待与期盼的安全感。

值得一提的是，保利苏通近期还举办了“一起破风去”保利苏通乘风节，为骑行爱好者与购房者准备了一系列好礼，认购即有机会抽取万元公路自行车，还有从低门槛首付到量身定制付款计划，再到置换兜底的全方位服务，感兴趣的朋友不妨前往项目了解详情。

此外，像沧浪新城、金阊新城也均有宅地待出让。

然而，我们必须意识到，随着住宅逐渐回归居住本质，当前的改善型购房者更加注重住宅产品的实际品质。这也考验房企在业态创新或品质提升方面的能力，以实现超越竞争。

像今年，园区、新区、相城、吴江等区域新房产品力都有一定突破，而姑苏区由于缺乏新增供应的原因，没有新的有突破性的产品上市，这也是今年以来区域新房市场平淡无奇不可忽视的原因。

结语

我们一直说，区域价值决定房产价值，姑苏区永远是苏州的核心。

2023年的姑苏区，优质地块频出，新房房价“破5”，产品迎来进阶......虽然今年区域新房去化同比有所减少，但从长期来看，姑苏区无论是狭义库存（取证）或是广义库存的去化周期，在六大区中市场都是健康的。

作为苏州永远的“一核”，城市价值不断进阶的姑苏区当然值得更优质的人居产品来匹配。

伴随城市更新、土地规划调整，未来更加低密，地段“含金量”更高的宅地或将与我们见面，我们有理由相信未来姑苏区楼市将会有更大的爆发力！

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