我们的隔壁邻居，韩国的房地产状况，今年的情况很不好。

自前年韩国央行频繁加息以来，韩国的房价已经连续跌了9个月，最狠的一部分房源价格，已经跌去了一半的。整个楼市的成交金额，也膝盖斩了，下滑了70%左右。

最为危险的，是韩国房地产带来的金融风险，已经到了一触即发的地步。韩国居民部门的负债率，目前接近110%，远超我国居民部门70%以内的负债率，韩国的楼市一旦崩盘，估计比80年代的日本还惨。

现在的恐慌，都是来自于前几年的疯狂。韩国房价在前10年的时间内，几乎都是处于上升通道，特别是近五年的时间，房价涨价在加倍进行。2016-2021年这五年期间，韩国的房价累计涨了80%，成为仅次于香港的第二高房价地区。大家要知道韩国是一个发达国家，在之前的经济发展历程中，房地产已经近乎成熟了，而且历史上已经经历了历次涨价。这些年的涨价，严格来说就是最后的疯狂，严重脱离经济基本面了。

涨价的罪魁祸首，有两个因素：

一是韩国的全租房制度，简单来说就是租客付房子总价4-7成的押金，就可以长期使用房子，而且到期以后房东还会退还押金，期间不用给租金。这个搞法看起来两全其美，大家都节约了资金，但是没抵过人性的贪婪。

房东本着利益最大化原则，把收到的押金又拿去买房，新买的房又出租这样滚动搞（像不像我们前几年被严令禁止的抵押房子，套现再买房的套路？），房子房子一直在涨价，不亏。而租客则去银行贷款付押金，反正利息那么低，自己每个月付的本息很低。

二是韩国的激进降息+激进加息，2016年开始韩国就将基准利率由3.25%，一下子猛降到1.25%，疫情之后甚至降到了0.5%。这么低的利率，炒房客们使用资金的成本几乎为零，步子就越迈越大了。2021年年底韩国开始加息，基准利率开始快速上升，噩梦也开始了。

目前韩国租房率严重下滑，很多房东无力退还租客押金，房子也卖不掉，只有选择提桶跑路。前几年因为房价连续上涨，购房需求持续上升的需求，韩国的房地产公司、建筑公司也赚得盆满钵满，开始大举加杠杆，现在也到了极为危险的地步。约超过三分之一的韩国房企，现金流不足以覆盖短期负债，接下来爆雷的风险极大。

而韩国房地产前几年的疯狂发展，给韩国贡献了天量的债务，比如影子金融，房地产的风险敞口目前占韩国银行总资产的30%。美国的加息还没结束，很有可能再加息一次，韩国可能还得跟进加息一下。

韩国现在的房地产，已经是风声鹤唳的状态，虽然政府还在努力维持，但是指不定哪天一个小火星就能点燃巨雷。

对中国房地产来说，摸着韩国地产的石头过河，是一个近在眼前的教训。