今明两年买房，两年后可能给自己找麻烦？需要面对这3个问题！

今年是否购买房产，可能是许多人当前关注的热点问题。现阶段房价出现下滑，打破了许多人对于房价只涨不跌的既定印象。从2023年下半年开始，多个城市房价已经开始明显走低，到了9月，全国的平均房价首次出现了六年多以来的环比下降。由于房价的下滑，那些在2023年购房的人现在面临亏损，许多购房者甚至损失惨重。例如，我的一位郑州的粉丝在购房后不到半月就损失了近40万元，平均每天亏损超过3万元。2024年的房价趋势让许多人意识到，原来买房也有可能亏本，且亏得不少。这无疑印证了马光远的观点，“房住不炒”可能会成为一种长期的调控政策。在“房住不炒”的大背景下，赚钱的房市已成过去。

对于房地产市场而言，2024年以来接连传来利好消息，旨在稳定房市和保护购房者的合法权益，多地政府陆续推出了多项支持楼市的政策。近几个月来，各地推出的楼市振兴政策包括降低首付比例、下调房贷利率、提供购房补贴及取消限购限售等。这些政策无疑都是为了推动楼市的持续发展，然而，尽管已经过去了2024年的八个多月，房市并没有出现预期的回暖，这让许多人对房市的未来持悲观态度。虽然救市政策不是没有作用，在一些一线和二线城市的核心区域，房市已经开始有所回暖，尤其是那些位置优越、品质优良的住宅，房价已经有了明显的上涨。显而易见，当前的房市已经开始呈现分化，高端改善型住房价格在上升，而普通刚需住房价格则持续下降。

为什么会出现这种市场分化？通常情况下，刚需购房者应该是最积极的买家。但问题的核心是不同人群的经济条件和购房意识不同。对于经济条件较好的改善型购房者而言，他们购房的目的是为了升级生活质量，而这类高品质的房源本就稀缺。更重要的是，这部分人群对房价的短期波动不太敏感，乐观看待未来房价的走势，因此他们一旦看中合适的房产就会果断购买。而对于普通刚需购房者，虽然他们迫切需要购房，但由于购买力有限加上当前房价依然居高不下，他们对房价的波动非常敏感。

同时，现在的房市充斥着许多负面消息，再加上大多数城市都出现了供过于求的情况，所以大部分刚需购房者现在都持看跌态度。常言道，人们习惯于“追涨避跌”，房价一跌，就更多的刚需购房者会选择观望，这是目前许多人在购房问题上持观望态度的主要原因。

房屋本应是供人居住的，在“房住不炒”的大环境下，我国的总体住房资源已经出现了严重过剩，房价难以继续普遍上涨。根据央行调查组的数据，我国城镇家庭中已有96.86%拥有房产，平均每户拥有1.5套房产，且超过41.5%的家庭拥有超过一套房产。同时，我国常住人口的城镇化率已超过64%，户籍城镇化率也超过了44%。这些数据显示，城镇家庭拥有的房屋已足以满足所有城市居民的居住需求，甚至还有剩余。

很明显，虽然还有不少人无房，但大量房产被少数投资者囤积。西南财经大学金融研究院发布的2023中国城镇住房空置率显示，2011、2013、2015和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。这说明早在2017年，我国的住房资源空置率就已很高，当年城镇空置房量达到6500万套。在国际上，空置率超过20%即视为“库存过剩”，2015年我国住房的总体空置率已经超过了这一水平，这表明当前的住房空置率非常高。

更重要的是，目前的楼市问题不仅仅是住房资源过剩，更大的问题是供大于求现象严重，无论是新房还是二手房的挂牌量都呈现出这种状况。据统计数据显示，当前二手房挂牌量持续增加，多个热门城市的二手房挂牌量已超过10万套、15万套，甚至重庆的二手房挂牌量已超20万套。与此同时，二手房的售价和销量都呈下降趋势，显示出二手房市场的低迷。新房市场同样面临困境，截至2022年2月末，商品房待售面积达57026万平方米，较2021年末增加6003万平方米。克而瑞发布的报告也显示，全国商品房广义库存量达384796万平方米，同比增长3%。

从目前的情况看，房产不易售出，市场对房产的看法普遍不佳，开发商和炒房客纷纷降价促销。尽管如此，各地仍在推出救市政策以稳定房市，这意味着房价难以出现大幅下滑。因此，许多业内专家认为，现在和未来两年是刚需购房者购房的好时机，购房者不仅有足够的时间选择心仪的房子，还能享受较好的优惠政策。但若选择在这两年内购房，两年后可能面临以下三个问题。

1、房价走势不佳，房产可能会贬值。过去，购房几乎等同于投资，但现在房市行情已经无法支撑房价继续普涨。经济学家马光远也指出，“当前楼市已经形成了过去20年来首次的共识，即房地产市场将呈下行趋势，2022年可能是房市新常态的起点，未来房价下跌可能成为常态。”同时，社科院预测2022年的平均房价可能会下跌，这是近20年来首次出现此种预测。无论是房价下跌还是平稳发展，房产都可能面临贬值的风险。随着房价走势趋于稳定，持有房产的成本将逐渐显现。因此，如果在这两年购房，未来房产可能会贬值。

2、房子可能难以售出，无人接盘。在过去，房子供不应求是常态，但现在情况已大不相同。过去房子严重紧缺，许多人急需购房，而现在大多数人已有房产，国家住房资源严重过剩。同时，随着政府对炒房行为的打击日益加强，"房住不炒"的观念逐渐深入人心。因此，随着时间推移，对于人口不断流失的城市，房子可能会遇到无人接盘的情况。

3、购买新房期房面临的风险较高。当前楼市最大的问题是资金短缺，许多房企面临资金链紧张的局面。对房企而言，一旦资金链出现问题，运营即会受影响，轻则楼盘可能偷工减料，重则可能延期交房甚至烂尾。因此，在未来两年内购房时，不建议购买新房期房，而应优先考虑购买二手房现房或新房现房。如果确实需要选择新房期房，最好选择那些资金雄厚、口碑良好的开发商。

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