转自：正和岛

一直以来，房地产都是业界和大众尤为关心的一个话题。

而在今天经济承压的情况下，房地产的问题更是重中之重。

那么，当下究竟该如何看待我国房地产市场？

房地产面临的一些挑战和现实问题到底该如何解决，房地产将往何处走？

过去地方政府依赖的土地财政又将何去何从……

这一系列问题与我们每个人的财富和未来息息相关，需要我们反复地去追问和思考。

近日，我们专访了原国家房改课题组长、中房集团原董事长孟晓苏先生。以下为采访精编，内容涉及房地产的诸多焦点问题，细细品读，希望对你有所启发。

口 述：孟晓苏 原国家房改课题组长、中房集团原董事长

编 辑：微澜

来 源：正和岛（ID：zhenghedao）

房地产的“病”，行业自身治不了

问：今年上半年您观察到的房地产的情况如何？对此，您有什么哪些思考？

孟晓苏：今年上半年的数据已经出来了，看整个中国经济的发展，很多行业都还不错，稳中有进，但房地产行业目前来看是最差的。

2024年1-7月份，全国房地产投资额又下降了10.1%，销售额下降了25.9%，并且还在继续下滑，这种下滑是在已连续两年下滑情况下的一个新下滑。

2022年，房地产的销售额一下就下降了5万亿，到了去年又下降了6.5万亿，相比于2021年18.1万亿的销售额高峰，相当于每年丢掉了5、6万亿的销售额，这也由此带来了投资额下降、存量房屋不适当地增长。

另外，这也导致很多企业也没有拿地的动力了。最近，我看到一些地方政府拿出了200多块地来招拍挂，最后告诉我只谈了两块。这种情况还继续从房地产行业向各个行业传导，包括相关联的建材业、家居家电、装修等一百多个行业。

房地产的作用，过去是正的，拉动了这些行业的发展，现在变成了负的，“拖累”了这些行业的发展。

但问题又在于这些行业本身就涉及到大量的就业，房地产项目没了，建筑行业撤销一个项目部，减员20人，这背后是1500个农民工没有工作。

这种下滑继续传导到地方财政，卖不出地，也就意味着没有土地出让金，连续两年半等于是两个腰斩，从2021年的8.7万亿土地出让金，这可以认为是中国历史上的最高峰，下降到5万多亿，再到今年上半年的1万多亿，如果下半年也是1万多亿，就等于一年下来没卖出多少地，并且这里面还有不少地是由地方政府的城投公司来承担的，现在民营企业已基本没能力拿地了。

本来我一直主张国有企业应该退出市场化竞争的房地产领域，但现在看，如果没有国有企业撑着，可能地方政府连地都卖不出去。

可以说，目前房地产的“病”已不是行业自身能治得了，它是一个综合性问题，是各种因素造成的，本来可能没这么多病，但架不住7、8个不同科室的护士轮番给它打针，最后把这个病人打得半死，这导致了最后的政策合成谬误。

而要解决房地产的问题，也不能仅局限在行业里面了，需要中央高度重视并转化成各个部门和各地政府的配合，社会各界都应该关注，并最终建立起共识。

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治疗房地产的“病”，需要超常规手段

问：房地产走到今天这个地步，背后的逻辑或原因是什么？

孟晓苏：在历史上，房地产曾有力地拉动了中国经济，尤其是自1998年房改以来，头两年还看不出，但到2000年就看出来了，这个是有数据的。

在房改刚开始的时候，中国GDP总量居世界第7，当时专家普遍认为，到2025年中国才有可能成为世界第三，到2050年才有可能是世界第二。

但没想到，从1998年房改后，前12年里，中国经济发展平均每两年超越一个国家，到2010年超越日本成为世界第二，这背后是什么力量推动的？

改革开放是大背景，而房改又是改革开放中的一项重要举措。房改释放了大量内需，配合中国当时快速发展的外贸，形成了一个双循环的局面。

但站在整个大周期来看，2011年后，中国房地产就面临很多困难。从2011年开始，中国经济增长幅度一下从9.5%降到了7.9%，然后接着连续下滑，到六点几、五点几，到现在为了“保5”而奋斗。

原因是什么？就是火车头（房地产）熄火了。

2011年出了什么样的问题，让房地产失去了内生性的增长动力呢？就是限购政策及围绕限购延伸出来的限贷措施。

2013年，我曾专门写过文章批评这种限购政策。新一届领导，经过商量后确定了因城施策，比之前一股脑的限购要好，但后面因为约谈地方政府，因城施策停止了，所以你看到最近几年，又重提因城施策了。

应该说从2011年开始房地产就是一个下滑期，在2021年之前，这个时间线内房地产还是小周期震荡起伏，但到了2022年因为过度调控，使得一直下滑到现在。

有一段时间，很多人还错误地把房地产当成“灰犀牛”，但其实什么是“灰犀牛”，地方错误的调控政策才是真正的“灰犀牛”，到现在为止，以房地产为代表的和所拉动的100多个产业都遇到了困难。

这次下滑跌幅之深，很多业界人士都哀叹，说没有超常规的措施是起不来了。

问：这个“超常规”措施具体指的是什么？

孟晓苏：首先，第一个超常规措施就是政府要取消乱作为，变成积极作为。

继续实行限购政策，就是乱作为，楼市下滑到这种地步，有钱的老百姓不买商品房，但没钱的老百姓也没有保障房，两个有效需求都不足，这才导致楼市急剧下滑，但你又没有别的产业去替代房地产，所以你还要不要继续限制老百姓去买那些他现在不会买的东西？

至于积极作为则是要学习中央的做法，中央已经带头提出了一些新的措施，包括金融措施，由央行出钱再贷款。我相信在发展一段时间后，这些政策的效应会慢慢展现出来，这种做法的长期效应更值得期待，这是一个超常规。

第二，加大保障房建设也是一个超常规，中央已经将其定为三大重点推进工程之一。在商品房每年要丢5万亿-6.5万亿这样巨量损失面前，如何保住房地产和上百个相关行业、产业不过度受拖累，这时候需要尽快补足的是房地产的另一个方面——保障房建设。

商品房与保障房是一个硬币的两个面，他们互相依存，互为支撑。正确的方法是要完善两个体系，即完善住房市场体系和住房保障体系。

事实上，保障房还是缺的，特别是城市里的新市民家庭，他们是常住人口，不是户籍人口，所以这部分人的数据就长期没人去统计。

有人说房子都够了，不是这样的，他的统计数据的基础错了，他是按城市的户籍人口来统计的。

中央二十届三中全会已明确提出，要给予城市常住人口和户籍人口同样的待遇，包括什么呢？一个是社会保险，一个是义务教育，还有一个就是住房保障，把新市民关注的几个问题都提出来了。

拿住房保障的问题来说，既然中央要求你针对常住人口，那就不能光站在户籍人口上考虑问题。

另外，如果在整个房地产商品房低迷的时候，能够启动保障房建设，每年投入5万亿或者是6万亿资金去建设保障房，就能把国民经济在房地产低迷之中失去的这块补上。

那么如何建设呢？

中央带头出5000亿，地方政府相应配套，政府出资达到1万亿，再加上银行、信托、基金的力量，包括社保的力量，就很容易达到5万亿，5万亿投入到保障房建设上，不收土地出让金、不摊入城市基础设施建设费用，这对建筑和相关产业也是一个巨大的拉动。

所以，我认为在商品房低迷的时候，一方面要想办法去收储商品房，使其变成租赁型保障房，另一方面，大力推进保障房建设，这也是超常规手段中的一个重要手段。

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中国房价还会涨吗？

问：今年我们看到，除了北上广深一些大城市没有完全放开限购，其它地方都基本完全放开了，但我们注意到，这些地方放开后，整个房地产市场好像也没有太大的变化。您觉得一线城市是否会全面放开限购？若放开，会对楼市形成什么影响？

孟晓苏：从政策角度能够看到已经有一个比较重大的转变。

前些年房地产政策都是抑制市场，想办法让老百姓不要多买房，但现在则是推出一系列金融政策来支持老百姓买房，包括降首付比例、降低银行的贷款利率，拿出一部分再贷款支持地方政府收储商品房等等。

但是我们看到行政性的限购措施还没有根本去除，特别是一线城市，人们都在关注。

拿2016年来说，在中央楼市去库存的政策要求下，北上广深带头先推动了楼市，随后传导到强二线城市、二线城市，再到三、四线城市，很快就把全国楼市带动起来了，进而房地产相关的上百个行业都起来了。

北上广深的作用是标杆作用。最近很多二三线城市，乃至新一线城市都放开了，为什么居民信心还起不来，他们还是在看一线城市这个标杆。

可能有不少人觉得完全取消限购太刺激了，也有一些专家认为一取消限购就麻烦了，全国人民都住到北京，住到上海，这（人）都爆棚了怎么办呢？

但我就奇怪了，中国发展了这么多年，限购也就是最近14年的事情，北上广深的人口数量都在2000万上下，难道都是由于限购造成的？美国纽约、日本东京……世界上很多大城市都没有限购，难道他们那里（人）就爆棚了，房价就涨上天了？

所以一线城市放开限购已没有必要犹犹豫豫、扭扭捏捏了。只要一线城市不取消限购或不调减限购措施，全国人民就会认为原来那些政策会回来。所以一线城市的举措影响到了全国。

事实上整体市场仍然是低迷的，政策力度还没有充分显现，即使房地产政策全部都落实到位，它也得有9个月的滞后期，因为它有房屋产出和消化的过程，更不要说现在的政策有的还没有到位。

问：所以是颁了很多政策，但其中一些政策并没有真正落实？

孟晓苏：中央的精神很明确，但并没有都变成政策。

比如三中全会后，很多地方说学习会议，但也就学习了，没有实际动作。三中全会强调加大保障房建设，你总得有点动作，但也没有，整天讲“十四五”已经确定了870万套，但“十四五”是2020年确定的，2021年开始实施的，中央强调加大保障房是什么时候？2023年，从这时到现在可以说是三令五申了，但有些地方还是原来的老路子。

地方政府是需要积极作为的，不要觉得就维持现在的局面，等着等着哪天形势就能变好。现在房地产市场失灵，就更需要靠政府积极作为去应对解决过去遗留下来的问题。

问：很多人认为中国的房价已经到头了，一方面中国人口出生率下降，人口数量已经到达了顶峰，开始往下走；另一方面，中国的城镇化率也已经到了一个瓶颈阶段，您是如何看的？

孟晓苏：人口出生率下降、城镇化速度减慢，这些趋势都是对的。

但是我们要面对的事实是，现在中国很多城市的常住人口放在这里，他们的问题没有解决。并且这么大的人口基数也在不断产生新的家庭，这些现有存量你解决了吗？年轻人结婚需要房子的事情你解决了吗？

且不说增量的问题，光是这些摆在眼下的问题，起码也需要若干年甚至是十年的时间才能解决完，别光是畅想着未来怎么样，把当下的问题解决了才是关键。

事实上，很多专家没有真正读懂数据，他们就局限在城市的户籍人口，但我国城镇户籍人口是6.81亿人，城镇常住人口则达到9.33亿人。他们忘记了这2.52亿人，相当于1亿个家庭。

这里我们先暂且不详聊什么时候会取消户籍的事，但至少我们需要明确，你不能在已经有一个城乡二元结构的基础上，强行再在城市里弄出来一个二元结构来。

这里不是说以前在城里的那些人就不照顾了，而是说在维持住的基础上，还要解决中底层，特别是解决好农民的问题。

拿医保来说，城里人多少有点保障，但农民群众只能回去买新农合，一年收你几百元钱，且异地还不给报销。这些事都需要解决，农民群众进了城就是新市民，这是名称上的认定。

但除了名称上的认定，在身份上，在公共服务上真的认定了吗？很多城市可能都没把这些人当成自家人，甚至是城里面的那些非公务员的普通职工也没当成自家人。

所以一说建保障房，一些城市说我们一年建了多少，结果老百姓反问一句，你给谁建的？网上一些舆论误认为保障房变成了一部分人的特权，也是有原因的。

同样的，拿城镇化率到顶说事的人，想到了撇去户籍人口外的那些常住人口吗？他们身边的人可能都有几套房，但是他们没有看到那些给他送快递、送外卖的小哥，那些清洁工阿姨，还没有房子，那他们应不应该住保障房，要不要住保障房？

今天很多人会说中国经济碰到天花板了，城镇化到天花板了，房地产也天花板，都天花板了，但光说这么几句干巴巴的话，摆在我们面前的实际问题解决了吗？没有的，最后还是要把该解决的问题解决了。

（转自：正和岛）