作者 | 冯紫彤

“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右”“将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例”……

9月24日上午，国新办新闻发布会上宣布的几则关于楼市的重磅政策让金秋时节稍显清冷的房地产市场重获“热力”。

在各大社交平台，无数“房贷人”汇聚于此，一边表达喜悦，一边在线祈祷落地降幅能大一点再大一点。“要是能降到3.4%，高低得去消费一顿！” 另有一批人开始思考，“楼市之后能涨吗？现在能买房吗？”

9月24日下午，特别连线了中国城市房地产研究院院长谢逸枫、FOST首席经济学家冯建林。两位专家就此次房贷新政进行了详细解读，并回答了网友朋友关心的“怎么看待房价未来走势”“存量房和新房利差有多大”等问题。

对话中，两人均表示，“政策底”还未至，未来的房地产政策应该还会更加宽松，但推荐刚需群体现在买房。

谢逸枫直言，房子永远不可能是卖白菜价。目前可能是2008年、2015年后的最好买房时机。待到“政策底”出现，房地产市场就将步入真正的上行周期。

“你不要看到短期的房地产市场调整，就认为自己以后可以买到更低的房子，这种想法是在幻想、不切实际的。就好像你买股票，你不要以为现在股市就是很低了，弄不好它可能会更低。”

冯建林认为，如果北京、上海等标杆城市的购房限制政策完全放开，这有可能是房地产政策是接近见底的一个信号。他认为，未来房价会是一个结构性的市场。大部分三四线城市有可能处于供过有求的状态，房价会逐渐回归居民的正常收入水平；有人口流入的、经济比较好的地方，可能房价相对坚挺。

此外，冯建林表示，此次存量房贷利率下调将对提振消费产生积极作用。按照当前居民的消费倾向，收入中60%用于消费，那么1500亿元的家庭利息支出降低将增加将近1000亿元的消费。

目前，存量房贷调整的具体细则尚未公布，但据谢逸枫预测，存量首套、存量二套房都将在此次调整中受惠。

以下是直播内容精编：

新房和存量首套房贷利差在0.9到1.3个百分点，未来还有下降空间

：一系列房贷政策的出台基于怎样的背景和考量？

谢逸枫：存量房贷利率下调最主要原因是目前的居民房贷压力非常巨大。尤其是当居民收入出现同步下降、或者工作面临较大不稳定性时，就会在一定程度上影响他们的还贷。这也是很多人提前还贷，甚至于主动断贷的原因。

第二，存量房贷利率的下调有利于振兴居民消费，国家也会有更多的钱用于投资。第三，当前房地产市场存在超跌。目前房价已经下三年零两个月，成交量同样下降3年多，已经是超乎想象了。

基于这三个大背景下，存量房贷利润下调，一定程度上可以振兴房地产市场。

下调二套房贷款最低首付比例则可以激发改善性住房需求。但单纯调低首付比无疑是给居民加杠杆，会出现交得起首付还不起房贷的情况，所以在降首付的同时降利率，是有逻辑存在的。

：发布会上，央行行长潘功胜指出，这一政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概在1500亿元。是比较庞大的一个体量了。怎么看0.5个百分点的平均降幅，您觉得符合市场预期吗？未来还有下降空间吗？

冯建林：个人认为基本符合预期。未来的下降空间取决于LPR的变动。如果LPR还会下调，就是可以再降。

从促消费的角度来说，按照当前居民的消费倾向，收入中60%用于消费，那么1500亿元的家庭利息支出降低将增加将近1000亿元的消费，对于改善居民的收入，促进消费，改善预期都有很大的这种作用。我还是认为这个政策是非常及时的，算是民有所呼，国有所应。

谢逸枫：应该是低于市场预期的。市场预期大概在73个BP左右，或者是80BP、82BP。50基点不到上一轮存量房贷利率调整幅度的一半。此外目前还不知道覆盖面有多大，所以对老百姓究竟有多大的影响力还是个问号。仅按年减少1500亿元利息支出这一数值计算，大概能覆盖到40%-60%的存量房贷。但从二套房贷首付下调比例来看，这次调整应该是首套、二套都包括。

另外最后落实到几个基点，还要看银行的利息差能调整多少，存款利率能不能对称的下调，是最重要的一点。

目前新房和存量首套房的利差在0.9到1.3个百分点，新房和存量二套房利差是1.90到2.33个百分点。利差就非常大，大就意味着未来的下降空间还是有的。

“政策底”未至，目前是有史以来第三个买房好时机

：每次楼市一出新政，大家就讨论，政策底/市场底到了吗？很可以理解，没有人想站在山腰上。那您觉得，这个“底”到了吗？

谢逸枫：有趋于见底的迹象但还没有真正见底。“政策底”要能够托住全国全地产市场不再下滑，但现在施工面积、新开工面积、竣工面积、库存指标等等各类房地产数据还在跌，说明政策底还是没到。同时“政策底”还要能让各方预期逆转，目前没有一个政策能让各方预期都逆转的。

政策若想见底，还需要再发行特别国债，落地收储政策、房企化债政策等一系列配套政策并取消房地产交易税、优化普宅标准。预期未来的房地产政策应该还会更加宽松。

冯建林：政策上还有很大的空间。未来如果北京、上海等标杆城市的购房限制政策完全放开，这有可能是房地产政策是接近见底的一个信号。

未来的需求很大一部分是改善性需求，加上鼓励生育的大环境，“7090”政策（新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上）还有144平方米的普宅标准将来很多地方都会松动。

：近两年大家最关心的问题就是“现在能不能买房”。此刻是买房的好时机吗？

谢逸枫：如果你有迫切的需求需要买房。第一种情形就是你要准备结婚了，要买房子，这个是必须要去买的；第二种，生了二胎三胎的家庭，这种赶紧去买房；第三种，刚好能够凑齐首付的话，也要加快去买；第四种，公务员、人才或是有编制的，赶紧去买房。是这些情形的话，现在首付低、利息低、税低，去买房我觉得是比较好的时机。

现在房地产政策越来越宽松了、市场往利好方向发展了；全国房价平均九千多块钱，比2023年房价还更低，目前的房价再往下怎么降是不可能的；而且开发商目前供应量大，性价比楼盘就多。你这个时候就买房子，就是捡到宝了。

目前可能是有史以来第三次的最好买房时机。第一次2008年，第二次是2014、2015年。今年虽然没有碰到往次的“四万亿”，但今年有存量房贷利率下调和降准，我相信后面肯定还会有大招出来的。如果后面的大招不出来，房地产市场是不会见底的。之后房地产会进入真正的上行周期。

最好的买房时机就是今年或者明年，因为到2026、2027年，中国的经济形势肯定是不像今年这样的。过几年，房价转向了你再去买，那可能又是买高价房子了。

冯建林：你确实有需求，你再买。不要着急，不是说房子卖完了就没有了，市场上反正是有的。千万要记住这句话，房子是有的，不要听销售说房子马上就没了。

至于一些投资的需求，可能有一些人想去抄底投资？我想说的是，风险非常大，亏钱的概率是大于挣钱的概率的。

房子永远不可能白菜价，10月份可能会是楼市拐点

：正逢金九银十，二套房首付比例的下降叠加愈发高涨的改善型需求，会不会对房地产市场形成短期提振？

谢逸枫：应该讲二套房贷首付15%的话，全国城市可以释放出40%的改善性需求，一线城市可以释放55%的改善性需求。前提条件是能够全国统一执行这个政策

按照517楼市新政来看，全国只有大约300个城市执行了首套房首付下降到15%的政策，占全国总城市的50%不到。按照这个比例来看，50%的城市执行二套房贷首付比下降，只能释放出百分之二三十的改善性需求。

但存量房贷利率下调在全国层面执行的可能性就相对更大，对楼市的影响力也大上很多。

9月这个星期的销售成交量绝对会比9月前三周要好。原因是本来就有政策预期存在，有一波蠢蠢欲动的可以直接买房；再加上8月份销售成交量跌得很凶，所以9月份销售成交量肯定会有温和地上升。

10月商品房住宅的供给量应该会有所提升，销售成交量就会逐渐复苏。10月份应该说是会楼市的一个拐点。11月到12月，房地产市场上可能会迎来一个小高潮，到明年开年就会有一个好的开始。我们希望房地产能够在四季度、在10月份迎来一个好的起点、好的开始。

：您预计未来房价会是什么走势？

冯建林：未来房价会是一个结构性的市场。大部分三四线城市有可能处于供过有求的状态，房价会逐渐回归居民的正常收入水平，目前还是高了一些。有人口流入的、经济比较好的地方，可能房价相对坚挺。

现在房价总体上处于一个下行的通道。在下行通道当中，它不是以一路线性的下滑，它中间可能会有一些这种波动和反弹。出一些大力度的政策时会有一部分的需求释放，房价略有反弹。但趋势性还是往下，多数城市是这种情况，少部分的热点城市有可能相对坚挺。

谢逸枫：不要听很多人讲的，未来房价会大白菜价？做梦，想太多了，房子永远不可能是卖白菜价。这个原因很简单，因为成本摆在那里。你看恒大、碧桂园都爆雷了，房子有没有打5折卖？没有。有没有亏血本卖？没有。

我们要遵循一个最简单的经济学的逻辑规律。就是地价上涨的话，就意味着未来房价肯定要上涨。因为我们发现过去三年多，地价一直在往上涨，只不过涨幅比之前小了很多。第二就是开发商融资成本还在涨。

想从中远期来看，房价还是要往回走的。你不要看到短期的房地产市场调整，就认为自己以后可以买到更低的房子，这种想法是在幻想、不切实际的。就好像你买股票，你不要以为现在股市就是很低了，弄不好它可能会更低。