本文自南都·湾财社。

采写| 南都·湾财社记者 孙阳 邱墨山 王玉凤

靴子落地，期盼许久的存量房贷利率下调终于来了。在9月24日的国新办新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布了多项金融支持经济高质量发展的政策措施。

其中，对于广大房贷借款人来说，最为关注的莫过于存量房贷利率的调整。央行明确表示，将引导商业银行降低存量房贷利率至接近新发放房贷利率的水平，预计平均降幅约0.5个百分点；将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，实现首套房与二套房房贷最低首付比例的统一。这些举措将有助于降低购房者的首付门槛，进一步刺激房地产市场的需求，为普通民众带来实实在在的好处。

央行行长公布三大举措

会上，潘功胜表示，一是降低存款准备金率和政策利率。近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。

二是降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。

三是创设新的货币政策工具支持股票市场稳定发展。第一项是创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性，这项政策将大幅提升机构的资金获取能力和股票增持能力。第二项是创设股票回购增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。

存量贷款300万元，最多可少交30万元

南都湾财社记者注意到，据克而瑞研究中心的调研报告显示，本次调整前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，而目前存量房贷的平均利率约4%，存量房贷业主的利率相对较高。

而在寻求存量房贷降调的过程中，由于房贷利率的组成是LPR+银行加点，存量房贷利率每年都会按照最新的LPR去变化基础基点的，真正让存量房贷和新增房贷利率之间产生差距的，是银行的加点。

以深圳为例，目前深圳首套房的房贷利率为LPR-45BP，但很多存量房贷业主的房贷利率仍是LPR+30BP。

深圳房贷利率历史走势表。受访者供图

那么本次央行发声“引导商业银行降低存量房贷利率至接近新发放房贷利率的水平”具体要怎么实现？

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近的含义是，近期各银行将会根据央行部署，持续降低月供族的房贷成本。

下调后具体可以为存量房贷业主省下多少钱？

据乐有家研究中心测算，若深圳存量房贷利率下降0.5个百分点，2019年10月买房的业主，当前房贷利率多为：最新LPR（3.85%）+30BP=4.15%，降0.5个百分点，即下调50个基点，利率或将调整为3.65%。

按300万纯商业贷款额计算，贷款30年，等额本息下，4.15%利率的月供是14583.1元，3.65%利率的月供是13723.79元，每月月供节省859.31元，总利息节省30.93万元。

——业内分析——

政策历史罕见！重点利好这些城市

“这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。”对于本次存量房贷利率预计降调的政策，严跃进表示，若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，然后叠加此次50个基点，那么最近4年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点，是历史非常罕见的降存量房贷的政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次降低存量房贷利率的影响体现在以下几个方面：一是，利好二套房，但二套房贷款占比较低。此次降低存量房贷利率，预计首套和二套房贷款利率一并下调，利好的就是二套房贷款。不过，2021年9月7日银保监会发言人说：截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%。二套房占比较低，受惠幅度小。

二是，利好重点城市的首套房存量贷款。一线城市、厦门、杭州等城市首套房当地利率比较高，此次利好幅度较大。其他城市利好幅度不大；三是，最重要的是，即在利率大周期下行的背景下，延迟申请贷款是最优选择。此次降息打消了购房者的这个担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调，以保持其与增量贷款利率的平衡性；四是政策发布以后，提前还贷会明显缓解。

他同时提到，政策意图是，想让居民多加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。

二套房首付调降，激活更多置换需求

针对首付比例，央行还表示全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，实现首套房与二套房房贷最低首付比例的统一。

值得关注的是，当前深圳首套房首付比例为20%，二套房为30%。若政策落地，深圳二套房首付极有可能与首套一致，即下调至20%。

乐有家研究中心据此测算，按总价500万房产计算，二套房首付将从150万降低至100万，首付压力减少50万。同时叠加存量房贷利率下调，改善型客户首套房的月供压力也将减少。两项政策同时落地，对于改善客群是极大的利好。

严跃进表示，过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低，自然激活改善型或换房的需求。

整体来看，央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。也是近期市民朋友会热议的话题，同时有助于持续带动居民消费，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。

有利于提振投资者信心，对股市也是重大利好

前海开源基金首席经济学家杨德龙也表示，这些重磅利好的出台有利于提振投资者对于经济复苏与资本市场的信心，对股市也是重大利好。

“美联储开启了新一轮的降息周期，使得近期人民币汇率出现了较快的升值。人民币兑美元从最高7.35已经升至7.04，未来一段时间可能破7，有利于为央行实施更加灵活的增量货币政策打下基础。在新闻发布会上发布的3项重磅利好将极大地提振投资者信心，推动我国资本市场走出一轮大幅反弹的一个走势。”杨德龙也建议，相关部门能够因势利导，在美联储降息这样一个比较好的时间窗口进一步加大政策的支持力度，稳定楼市，提振股市，提高居民的财产性收入，从而提升我国经济增速。

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