作者 | 王泽红

9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。具体是：

引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

此外，央行还宣布了三条房地产利好政策：

一是将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。

二是将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。

三是将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。“原来这两份文件是今年底到期，我们和金融监管总局一起，把这两份文件延长到2026年底。”潘功胜说。

当中，存量房贷利率的下调备受关注。去年9月，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。尽管降息幅度大，但一方面仅针对首套房，另一方面只是降到了当地当时的下限。

去年9月以来，新增房贷利率快速下行，导致存量和新增的剪刀差再次扩大，市场对再一次下调存量房贷利率的呼声，越来越高，尤其是美联储降息之后。

如今，存量房贷利率下调落地，将会给房地产带来哪些影响？多位业内人士分析解读。

史诗级救市，首套、二套房预计均下调

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，当前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，意味着100万元房贷30年减少10万元，月供减少大约280元。

“房地产市场迎来史诗级救市大招，货币政策方面超过了2008年和2014年的政策力度，尤其是二套房首付比例下调至15%，达到了历史最低。但是存量房贷下调的覆盖面与规模，现在尚不太清楚，应该会超过2008年与2023年。“谢逸枫强调道。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次降低存量房贷利率，预计首套和二套房贷款利率一并下调，利好的就是二套房贷款。不过，2021年9 月 7 日银保监会发言人说：截至 7 月末，个人按揭贷款首套房占比达到 92%。二套房占比较低，受惠幅度小。

“利好重点城市的首套房存量贷款。一线城市、厦门、杭州等城市首套房当地利率比较高，此次利好幅度较大。其他城市利好幅度不大。” 李宇嘉指出。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，降低50个基点，对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元。该力度虽没有此前预期的80个基点大，但实实在在属于国庆前夕央行给居民家庭发放的大礼包。

“此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用，迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。” 严跃进称。

中原地产首席分析师张大伟指出，当下需要的核心还是给市场信心，存量房贷再次降息是必然，但降低80个基点的可能性不大，毕竟当下市场平均存量房贷利率已经跌到了3.9%左右新增贷款平均利率在3.3%左右，利差只有60个基点。本次降息后，大部分购房者都可以在未来一段时间利率降低到3.4%左右。

防止断供，缓解提前还贷

李宇嘉指出，承担高利率的，主要是2017-2021年买房的群体，这部分群体很多都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民（当然也有加杠杆的投资客）。目前，很多城市的房价已经跌回2017年左右。而就业正在承受着压力，如果利率太高，导致偿还压力大，部分群体可能会断供，这个风险才是最大的。

“降低利率有利于放水养鱼，防止断供。”他分析道。最重要的是，即在利率大周期下行的背景下，延迟申请贷款是最优选择。此次降息打消了购房者的这个担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调，以保持其与增量贷款利率的平衡性。

“政策发布以后，提前还贷会明显缓解。但此次下调与提前还贷潮关系不大，主要原因在于近期内需疲弱。” 李宇嘉分析称。国泰君安研报指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。

谢逸枫也认为存量房贷利率下调，有利于减缓提前还贷现象的发生，并提振房地产市场，带动“金九银十”住房消费。“虽然‘金九’还剩一个星期左右，但应该会来迎来一波小高潮，10月份可能才会真正迎来火热的行情。”

严跃进持相同观点。他指出，存量房贷本身利率过去偏高，月供违约风险增大，会产生提前还贷等事件。降息此次有助于稳住存量房贷、增加新购房按揭贷款需求。

二套房降首付，利好一线城市

同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫指出，二套房首付比例下降到15%，对于改善需求释放是比较大的利好，能够降低改善的门槛压力，叠加降低按揭贷款利率，效果会更好。

严跃进也持相同观点，他认为各地虽然落实了认房不认贷的政策，但其实很多购房形态也还是会被认定为二套房，导致购房成本还是偏高。此次默认和首套房标准一致，其实也是更大力度降低改善型住房需求和增强购房能力。

简单测算，若是一个家庭认购一套200万总价的二套房，过去首付款需要50万，但现在降低为30万，直接减少20万。

中原地产首席分析师张大伟则指出，当下市场这个政策主要影响在一线城市，从全国看，大部分城市首套房二套房的分界线已经越来越淡化，只有一线城市二套房首付依然明显超过首套房，预计这对于北京上海深圳等一线城市有一定积极影响。

去掉浮动加点，房贷利率回归LPR

“值得关注的是，央行给出的引导商业银行，并非强制要求，商业银行能否全面执行还值得关注，预计会有一定的抗性。”宋红卫告诉。

他指出，此次降低存量贷款给出了明确的操作方向，历史存量是LPR+浮动点的形式，以后会去掉浮动加点部分，直接回归到LPR本身，并非绝对空间的调整，未来将会是以LPR为基准的动态调整。

“这也意味着，一旦未来进入生息通道后，购房者的存量贷款利率是上升的，此次调整短期是银行让利。” 宋红卫称。

李宇嘉认为，此次政策的意图是，想让居民多加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。

此外，他还指出，中央银行3000亿元保障住房再贷款资金支持比例由60%提高到100%，对出险房企以及保交楼是利好，对于单个被收购项目的再贷款支持力度增加了67%，降低了地方政府筹资和协同推进的压力。

“但是央行配资面将会收窄，原来能够撬动商业银行5000亿元左右的资金，目前只能撬动3000亿元左右。从该政策可以透露出，目前这3000亿元的再贷款额度还比较充足，反向也看得出，保障房再贷款推进的节奏并不快。”