聚焦楼市调整转型

编者按

近日，国家统计局发布数据显示，房地产市场主要指标边际改善，企稳趋势明显。未来房地产市场仍具有较大潜力和空间。本期地产周刊聚焦楼市调整转型，反映相关看法建议，推动市场平稳健康发展。

楼市热点

■记者 周雪松

继上海之后，9月20日，成都出现新地王，热点城市房地产市场因而备受关注。

谈到房地产市场走势，国家统计局发言人刘爱华日前表示，从1—8月相关数据来看，一些指标呈现边际改善。刘爱华认为，房地产市场继续处于调整中。从未来发展看，中国城镇化进程持续推进，房地产发展新模式加快构建，房地产市场仍然具有较大潜力和空间。

热点城市接连出现地王传递什么信号

9月20日，成都金融城三期一地块出让，再次刷新成都楼面地价纪录，达到27300元/平方米。

这宗约24亩的地块，吸引了金茂、招商、绿城、贝壳等十余家房企竞拍，经过多轮竞价，最终被民营企业贝壳找房旗下的贝好家收入囊中，引起广泛关注。

“成都房地产市场的基本面还是很好的，去年的一、二手房市场走出全国独立行情，销售规模全国遥遥领先。”9月21日，成都市有关专家对记者表示，这块地拍出创新高的楼面地价，对整个成都楼市信心的提振有很大的促进作用。

今年8月7日，上海徐汇区一地块竞拍，最终被绿城拿下，并以131045元/平方米的楼面价，一跃成为全国最新单价地王。

9月14日，上海又诞生了一块单价第二高的地王，静安区曹家渡地块最终以56.6亿元的价格拍出，楼面价11.41万元/平方米。这些地王带来的产品，通常是高端住宅产品。

中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会执行会长、集群智库负责人匡洪广对记者表示，目前高端住宅市场还不错，但其需求是有限的。市场看好这些项目的原因，主要是核心地段的土地资源日益稀缺。

当前，在房地产市场中活得相对较好的企业是排名靠前的实力房企，拿地“大户”也是这些企业。

9月20日，上海易居房地产研究院和克而瑞集团发布的研究报告指出，2023年以来，房地产行业销售处于探底阶段，行业出清持续进行。

根据该研究报告，今年房企50强前三强分别是中海、保利发展和华润，万科、龙湖、招商蛇口、绿城、建发、金茂和越秀分列第四到第十位。在十强房企中，国有企业是绝对的主力军，这也说明国企在房地产行业调整期，具有较强的抗风险能力。

另外，交付能力已成为购房者看重且衡量房企经营能力的指标。在这方面头部房企占据优势，以较强的交付能力修复并强化消费者信心。

中指研究院发布的数据显示，今年前8个月，TOP100企业拿地总额4731.3亿元，同比下降40.0%。从新增货值来看，绿城、建发房产和华润置地位列前三。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，国企仍是主力，民企也在重点深耕区域补充土储。

1—8月，滨江集团在浙江省拿地权益金额与面积稳居榜首，此外，民营企业中，江山万里、伟星房产、得力房产等区域性房企也在深耕重点城市，增加土地储备。

“党的二十届三中全会已经充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，北京等一线城市也对房地产政策作了优化调整，这些都是很好的风向标。一线城市的带头作用历来都是很明显的，新一线城市也有望推出更多的促进房地产稳定和转型发展的政策。”前述专家表示。

市场供大于求倒逼房地产业调整转型

用历史眼光来看，我国居民的居住状况发生了翻天覆地的变化。

我国城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到了2023年底的超过40平方米；累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦。

谈及住房问题，中国社会科学院研究生院教授栾贵川对记者表示，纵向来看，现在我们的住房保障和居住自由度已经不错了，但横向来看，有成绩也有不足。由于房地产业发展太快，不可否认，不少房子质量有待提升。

他认为，未来要提高建筑、装饰的精细化程度，以及居住的舒适度，这是需要努力的方向。“日本的人口密度高于中国，但日本的住宅质量都比较好，值得我们学习。”

以前是房子不够住，现在则是需求不足，这将倒逼房地产业调整转型。易居和克而瑞研究报告指出，近年来，房企战略布局有明显分化。在经营业务方面，部分房企轻重并举，公司发展模式从开发为主，向开发与经营并重转变，推进多元化业务协同发展。还有部分房企聚焦开发主业，对沉淀资金较多或业务回报周期过长的业务板块减少投资，出售持有的办公、商业、酒店、文旅等多元化业务以换取流动资金。也有房企在行业深度调整期，选择剥离地产业务，向轻资产模式转型。

作为转型力度较大的房企之一，美的置业有关负责人在接受记者采访时表示，该公司转型调整的方向是转向房地产的制造业、资产运营和空间服务。“我们控股的开发项目业务还会继续做，毕竟公司还是要发展的，拿地方面也是要择时择机。房地产市场还有较大潜力和空间，但是调整需要时间。”

中央财经大学教授温来成在接受记者采访时表示，针对房地产市场供大于求的状况，有关方面可以收购部分积压的商品房作为廉租房、公租房，租给低收入人群，这样既能够解决商品房的库存积压问题，也能够满足一些生活困难群体的需求，使资源能够得到合理的利用。同时，可以通过减免税费来推动刚性需求和改善性需求释放。

“现在一些度假社区，做得比生活社区强得太多了。”匡洪广对记者表示，中国人均住房面积现在不低了，不过还存在结构性的较大需求。房地产转型发展仍需要坚持以人为本，根据居民的需求来开发产品。

不愿具名的业内人士在接受记者采访时表示，从我国历史角度看，以时间换空间，最困难的时期熬过去后，买房置地还是百姓最看好的投资方向，也是普通百姓抵御通胀的优质资产。

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