聚焦楼市调整转型

编者按

近日，国家统计局发布数据显示，房地产市场主要指标边际改善，企稳趋势明显。未来房地产市场仍具有较大潜力和空间。本期地产周刊聚焦楼市调整转型，反映相关看法建议，推动市场平稳健康发展。

■记者李晓红

近日，国家统计局发布的数据显示，1—8月份，新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中，住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中，住宅销售额下降25.0%。尽管总体数据依然呈下降趋势，但在一系列政策措施作用下，一些指标呈现出边际收窄的态势。目前，楼市仍在持续调整之中。

楼市持续调整

在供需关系发生重大变化的背景下，我国房地产市场出现了阶段性调整，市场观望气氛较浓，住房需求释放不足，因此，新建商品住房价格仍在下降，投资、销售额同比仍在下降。

“目前，尽管同比下降有收窄的态势，但市场仍在调整过程中，供需双方的预期仍存在不确定性。部分重点城市市场的调整相对处于调整期的后期，未来随着各项支持住房需求政策效应的显化，可能会逐步改变预期，形成市场恢复的态势。”上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿在接受记者采访时表示。

中指研究院研究副总监徐跃进认为，目前，房地产市场仍处于筑底阶段，在宏观经济走势承压、居民收入预期尚未改善、市场信心仍较弱的情况下，短期内市场预计仍将继续调整。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民向记者表示，总体来看，房地产市场还处在继续磨底过程中，新房销售呈现弱复苏态势，二手房“以价换量”特征明显，土地市场低位徘徊。考虑到在建工程体量不小，住宅待售面积同比增长21.5%，市场去库存压力仍然较大，继续磨底是大概率事件。

2024年，房地产市场在政策支持下有了一定的改善迹象。尤其是在一些重点城市，这种积极变化更加明显。同时，二手房市场“以价换量”效应显现，尽管市场还面临较大的调整压力，但一些核心城市的成交量有所回升。

在崔光灿看来，从长期看，我国以刚性和改善性住房需求为主的多元化需求仍然较大，城镇化发展带来的各类房地产与基础设施建设空间仍然较大，房地产行业持续发展的动力仍在。

进入9月份，楼市传统的营销旺季“金九银十”到来，房企会加大推盘力度，购房者也会加快入市的步伐。

不过，徐跃进指出，目前，“金九”传统旺季平淡开局，居民收入预期等长期因素尚未有明显改善，观望情绪仍较重。同时，受供给缩量影响，新房市场运行承压，而重点城市二手房在“以价换量”下保持一定活跃度。从趋势来看，楼市政策有望迎来优化，在政策支持下，四季度市场成交预计将有所回升。

着力满足住房多元化需求

在加快构建房地产发展新模式下，住房和城乡建设部提出了“好房子”政策导向和“积极推进收购已建成存量商品房用作保障性住房工作”，以满足住房多元化的需求。

王瑞民认为，“好房子”是大势所趋，居民对美好居住的向往是不断迭代的。“房大为美”，要进一步明确“好房子”首先是大房子，大房子具有明显的舒适性和区分度，有望成为新时代引领潮流的象征性消费品，能够激发崭新的购买欲望；收购存量房则宜进一步加大力度、加快进度，这样才能集中释放强烈的政策信号，有助于快速缓解市场压力。

北京联合大学人居研究中心主任张远索告诉记者，在本轮市场调整过程中，各地频繁调整房地产政策，体现出政府稳市场、稳预期的美好愿景和坚定决心。从市场供需层面看，今后较长一段时间内市场需求将以改善性为主，因此，住房和城乡建设部提出的“好房子”政策导向是很精准的。“积极推进收购已建成存量商品房用作保障性住房工作”思路本身也没问题，如果现实中大规模快速推进，会有效缓解市场库存压力，进而有助于稳定市场预期。

崔光灿表示，我国加快构建房地产发展新模式，其中，重要的一条是房地产企业提供的住房产品和住房服务更加贴合多元化的住房需求，更加注重“好房子”供应，市场上对高品质、优质配套的住房需求仍然较大，未来各类改善性住房需求占比会不断提升。因此，房地产企业需要打造好产品、提供好服务、激发市场需求，这将会促进市场供需更匹配。

“政府或企业如果能够收购市场上的存量商品住房，用作保障性住房，有利于解决当前住房发展中的主要矛盾，同时盘活存量住房资源。将市场上适配的存量商品住房收购后，既可以用于配售型保障性住房，供给收入不高的工薪群体，也可以用于配租型保障性住房，用于解决新市民、青年人的租赁住房问题，是促进市场供需平衡的一个重要手段。”崔光灿进一步表示。

不过，徐跃进认为，目前，国企收储政策还面临收储价格撮合难度大、供需错配、资金成本较高等挑战，政策落地节奏相对较慢，如果接下来政策能进一步优化、加快推进，预计将有助于缓解市场库存压力，稳定市场预期。

对于下一步房地产行业如何更好地实现转型，崔光灿认为，党的二十届三中全会提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。一是房地产市场要与其他产业及国民经济整体相协调地发展，在房地产开发建设、销售、物业管理等投入与产出上，适应国民经济发展要求。二是房地产要从短链产业延伸为长链产业，使产业更健康可持续发展。三是房地产市场的发展要以需求为导向，更好满足分层次多元化的住房需求。四是按现代企业制度构建房地产企业微观主体。

张远索认为，在推进房地产市场转型的过程中，应构建“人—地—房—钱”联动机制，重视去库存、保交楼，建好房满足高品质需求等。

“党的二十届三中全会为房地产行业发展指明了中长期改革方向，租购并举住房制度有望加快建立，‘保障+市场’住房体系需要进一步完善，未来几年增加保障性住房特别是保租房供给量，有望为更多低收入群体提供更多住房保障。为适应房地产发展新阶段，预售制度、房地产税收制度以及土地制度等中长期制度需要进一步全面深化改革，但从推进节奏上看，短期还是应该以鼓励现房销售、优化预售资金监管等为主；另外，优化契税、土地增值税等的征缴，给予存量住房、存量土地盘活更多政策支持也非常必要。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者。

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