9月，注定是一个不平凡的月份。

前几天，美联储降息50个基点，标志着全球性放水正式开启，就在当天，香港、阿联酋等地立马跟随降息，实际上在早前，加拿大、欧洲各国已经提前“抢跑”。

老美的动作自然也为我国降息提供了更大的操作空间，但是很遗憾，作为第一个降息节点的今天，预期却落空了。

不过，北京今早发文定调要进一步优化房地产政策，其中就包括“优化普通住宅和非普通住宅标准”，这是今年7月份，国家发布的改革文件中的重要内容之一。这个提法的背后，是豪宅税的取消。

对广州来说，南沙在中秋节前已经落实全面取消限购，另有消息称，购房落户这一项政策也在积极探讨中。

因此，无论是国家，还是广州层面，都意味着，9月底前，救市大礼包的落地还是有希望的。

好了，进入问答正题。

问题一：南沙放开限购，会利空房价吗？

答：所谓的限购区才有价值，对南沙来说，是有点自欺欺人的，实际上，限购放开，对南沙不会有直接利好，但是也不至于利空。

不仅是南沙，限购对于广州来说，已经不是卖房的障碍了，即便是市中心名义上要半年社保，但是99%的楼盘都能延期半年以上网签，所以只要想买，办法总是有的。

南沙楼市目前的问题是需求不够以及规划落地需要时间，并且存在不确定性。

与其关注限购放开，不如关注接下来南沙会不会放开购房落户，这个对刺激需求有直接作用。

问题二：市桥上班，卖掉山海连城去买湾区金融城，自住可以考虑吗？

答：从定位来看，湾区金融城所在的板块比莲花湾是要有价值的，有朝一日，南沙楼市可以回血，那金融城所在的横沥岛一定是南沙的领头羊之一。

从自住来看，我不知道你们通勤的地点在哪里，湾区金融城有18号线，如果这条轨道对你有用，那会比山海连城出行要方便得多。

但如果是自驾，山海连城距离核心区会更近，这是交通方面的考虑。

从配套成熟度看，山海连城配有九年一贯制仲元，加上小区收楼好多年，社区配套是比较成熟的，反观金融城的配套兑现却需要时间，短期生活便利度会欠佳。

如果仅从两个楼盘未来想象空间看，置换是没有问题的。

当然，横沥岛超过10个住宅在售，除金融城之外，也不排除有更好的选择。

有类似问题的小伙伴可以扫码加我聊一聊。

问题三：450万在天河买书包+保值，一二手都考虑，哪里合适？

答：如果是一手，有两个楼盘可以选择，那就是珠江花城+天河润府，能买到90方以内的三房或者小四房，还是南向。

书包是体育东小学+摇号执信，但是华润有初中配建，也计划引入名校，届时，会多一个选择。

二手方面，如果对公共交通要求不高，奶厂是可以一看的，目前可以买到一套三房，书包对口灵秀或者奥体东，在天河新秀学校里面，口碑都还不错，初中也是摇号执信。

|牛奶厂板块小区分布图

如果对公共交通要求高，那就要牺牲楼龄了，比如骏景花园、盈彩美居、旭景家园等小区，或者天河公园西门、天河北对口的学校都还不错，位置更核心，但是楼龄都超过20年了。

二手房捡笋只有找业主砍价这一招，能砍多少取决于业主有多急回笼资金。新房呢，由于现在是9月份，传统促销旺季，珠江花城跟华润润府都有不同程度的优惠，在节点上会比前两个月更有着数。

据我们掌握的消息，近期不少市区项目都在割肉出货，个别项目幅度已经不能用惊人来形容，有兴趣的小伙伴也可以问我拿一份9月最新楼盘的促销表单，有底价在手，胸有成竹。

问题四：琶洲和天河上班，预算300-350万，需要书包，可以买哪里？

答：这个预算往东往南往西都有选择。

东边就是老黄埔了，8月份刚开盘的中建海丝城，优点是5号线直达，有九年制华中师范大学附属学校，也有万象系商业+100%使用率，缺点就是价格不惊艳，城市界面改善需要时间。

|海丝城首开地块航拍图

往南的选择有龙湖金地天峯，保利朗誉，地铁3号线延长线马上通车，直达珠江新城，1个站到番禺广场转到磨碟沙。书包是广外附，另外还规划龙湖天街，典型的学铁商都有的新盘，缺点就是初中书包欠佳，城市界面一般。

如果追求九年一贯制书包，新造的越秀大学星汇城，可以一看。如果一步到位买四房，越秀大学星汇锦城，也是不错的。

往西走就是大热的广钢跟花地湾了，不过从方位上来说，对琶洲上班那位没有那么友好。

当然了，优点是书包地铁商业可以一步到位，缺点是普遍小区比较小。值得注意的是，荔湾的初中几乎是没什么直升机会的，除了极个别二手小区之外。

当然，这个门槛能留在中心区，已经很难得了，这也是为什么刚刚开盘的保利雅郡能够卖爆的原因。

问题五：保值增值的角度考虑，珠江天悦和珠江村怎么选？

答：不知道为啥好几个粉丝在问同一个问题。

从定位来说，双盘各有优势，珠江村在黄埔，但是呢位置紧邻鱼珠CBD，有地铁有书包，还有临江优势。

缺点也是有的，比如说小区地块切割得比较小，可能不会有特别大的活动空间。

|珠江村规划图

另外，它的视野除了江景还有黄埔港集装箱，景观档次，估计会打折。

黄埔长期有供应偏大的问题，珠江村按照现有的条件恐怕要跟其它楼盘拉开差距，不容易。

珠江天悦所在的医药港板块，概念兑现需要一定时间，但是从小区舒适度来说，确定性会更强一些。

其实，珠江村的整体规划、产品以及定价都尚未确定，很难综合判断性价比，建议等项目开放，再综合对比。

还有很多问题，我们没有办法一一给大家呈现。