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有了房屋养老金,房子将变消费品,租房会更划算?

IP属地 北京 编辑:周伟 匀枫财技大兜底 时间:2024-09-22 11:55:45

东北证券首席经济学家付鹏在接受凤凰财经采访时表示,如果未来出现了“房屋保险”及“房屋养老金”的体系设计后,民众拥有住房就会变称消费品,而且持有房屋的成本会很高,每年的持有付出的费用,有可能会达到房屋总售价的2%左右。所以结论就是租房子会非常划算,而且国外成熟经济体国家也是如此。

但是德先生在看完访谈视频之后,还是觉得要提醒民众,千万不要轻易相信“专家”所说的话,而且其中提出的所谓论据可能也是不成立的。有时候为了博取眼球,讲的话可能也是不负责任的。其中关于“房子是消费品”、“国外成熟经济体民众都选择租房”、“每年房屋持有成本高”,这三个言之凿凿的逻辑判断,更是错误的。

一、全球成熟经济体国家,房屋自有率基本上都是在60%以上,那么说明租房子的家庭还是少数的。据统计美国是64%,英国是70%,新加坡则高达90%。有恒产者有恒心,这句古话放之四海而皆准。而且各国也是有着类似居者有其屋的住房计划,也是鼓励大家置产。简单一个逻辑,民众如果不能居住相对固定,怎么可能安居乐业呢?

就以美国为例子,有房屋1.25亿栋,总建筑面积222亿平方米,人均住房面积67平方米,其中自有住房率65.8%,租房率才是27%,同时全国有着120万套公租房。虽然我国自有住房率号称近90%,比美国高,与我们的文化传统有关,但是空置率有多少呢?专家的话不能太相信。

二、房子是不是消费品?广义上说一切物品都算消费品,但是在狭义范围,一般来说消费品一般是指价值相对比较低的,而且随着时间的流失,其使用价值还在,但是交易价值在不断降低。那么房子不论对于国内民众还是国外民众,价值都是巨大的,一般来说都是属于一个家庭或者民众购置的重大资产。

即使在会计科目中,房产都不是消费品而是固定资产,那么如果房子是消费品,属于想要就要、不想要就丢的消费品吗?其实在每个国家,房子的价值都是占着家庭资产一个不低的比例,那么怎么可能是消费品呢?在美国净资产超过100万的中产家庭,总数量有着近1600万户,其中87%拥有房产。

不过,美国的住宅财产只占家庭资产总额的34.6%。这仅仅说明美国民众家庭富裕,或者房价对比收入不算高,但是也绝不是消费品的概念。而我国住宅财产占到整个家庭资产的77.7%,只能说明收入还比较低或者房价不太合理而已。专家偷换概念并不能替换事实。

三、房屋每年持有成本高,那更是一个错误的逻辑了。确实所谓房屋持有成本,是指房产税、房产保险、社区管理费、房屋维护维修费用等4部分。目前看来,也是我国房产管理未来会努力的方向,我们现在只有维修基金和物业费,未来可能会增加房产税和房屋养老基金。美国的房屋持有成本是不低,有的地方高达4%,平均是在2%以上。

所以付鹏专家提到未来持有成本高,那么租房比购房更划算。但是如果仔细分析,美国其实对于自有的合理面积的住房,是给予了多种多样的优惠和减免。如果仅仅家庭合理自住,是不会发生很多持有成本的。例如美国对自住房屋给予减免税,或者当房产税超过某一最大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿等等。那么那么投资房产的,不是自住的,才是需要付出比较高的持有成本。

不过我们想象,现在很多宣传,去美国、日本买房后出租,还是能获得2%到4%的收益。那么我们思考下,如果持有成本高,是不是意味着租客才是负担成本的主体?如果租房会比买房居住大幅划算,那么谁还去买房呢?那么租房的人又向谁去租房呢?大家一定要有一定的辨别是非能力。

虽然未来房子已经不可能像以前那种大幅度增值了,但是一个正常的家庭,如果拥有了自住房,仍然在多数国家,都会被认定为稳定且可靠的。这位专家到底想表达什么呢?

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