不久前，东北证券首席经济学家付鹏在一档财经论坛上提出了一个非常有意思的观点：房价一旦下跌，连40块钱的咖啡都不敢喝了。

近三年房价下跌确实对国民经济的各方面都造成了不小的影响，比如通胀、土地财政、GDP增速等，但房地产走势和个人消费的关系，确实是一个少有人谈及的话题。

以前的主流概念是，房价越高，购房支出会占据普通人过多的收入，进而导致其他项目的消费下降。

抑制房价，让房价下跌，普通人的购房支出低了，那么就能将多出来的钱消费在其他项目上，这也是大家支持房价调控的最重要的原因之一。

也有人提出了一个不太受欢迎的反对意见：房子带动的消费远高于买菜钱这样的小额消费，比如装修、购置家电家具等。

楼市的情况一直以来都是买涨不买跌，房价越跌，成交量反而会持续下降，楼市低迷进而导致购房相关的大额消费直线下滑，这个观点其实也是有一定道理的。

那么，究竟哪一种观点才是正确的呢？招商证券首席宏观分析师张晶晶在今年4月份发表的居民消费回暖的结构性特征里得出的结论是：居民消费和房价走势的关联并不紧密。

房价变动更可能会影响消费结构的变化，而不是消费总量的变化，真正决定消费总量的决定性因素是居民可支配收入，这一研究结论其实对于此前四轮房产周期和消费变化解释的很到位，但在最新一轮的房产周期中，有一个因素是无法忽略的，那就是“财富效应”。

付鹏的观点是，房价下跌导致中产和企业资产缩水，最后这会促使中产降低消费，企业选择战略收缩，最后形成了消费降级循环。

其实不难理解财富效应的概念，房价上涨让居民的资产估值上升，进而产生了额外的消费力，所谓“手里有房，心里不慌”就是这个道理，哪怕是收入没有太大变化，但你手里的房子上了两倍，相信你在消费这一块肯定会更有底气。

过去20多年时间里，房价上涨的预期一直都很稳定，哪怕是各地出了不少政策调控房价，但收效依旧非常有限，许多人还形成了“越调控房价越高”的观念，即使房价和交易量短期下跌，多数人依旧会相信政策放开以后，房价依旧会回归上涨趋势。

潮水退去后，才知道谁在裸泳，房价连续下跌二十多个月，房价只会上涨的预期终于被打破，财富效应迅速退潮，手里有房也无法缓解中产们的心里焦急了，所以一杯40元的咖啡终于不敢喝了，这并不是夸大现实，而是正在发生的事情。

以前中产们都相信，哪怕是现在大手脚花钱，甚至的借贷消费，只要手里有一套房子，未来依旧可以卖房上岸、卖房养老，而现实打破了他们的幻想以后，过去最敢消费的中产们纷纷合上了钱包，通过储蓄的方式增加自己的安全感。

今年以来，经常提到的话题是消费低迷，为什么房价已经下跌了两年多，消费不仅没有复苏，甚至比房价上涨的时代还差了呢？

答案是储蓄，现在不是房价占据了消费，而是高储蓄占据了消费，随着楼市调控政策放松，市场表现依旧不温不火，这成了压倒中产群体的最后一根稻草，我们低估了资产价格上涨对于经济的重要性，而目前我们正在为此付出代价。