（杭州日报房产研究院）

滨颂御湖境示范区今日共有6盘公示3盘登记，详见文末▼

杭州滨江区的新房和次新房，在一些人的印象中，感觉有点高不可攀。

近期开盘揺号热火朝天的潮起江南城，大户型总价上千万元。在二手房市场，壹号院二期经常突破10万元/㎡的成交价，称霸奥体板块。

其他还有滨江金茂府、晓风印月等次新房，成交价8万元/㎡-10万元/㎡。

这些昂贵的房子，大部分都位于滨江区东侧。

而位于滨江区西南侧的浦乐单元，房价就亲民多了，在售新盘和一些新交付的房子，成交单价3.9万元/㎡-4万元/㎡。

购买一套国际滨的入门级新房，总价大约400万元起步。

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近日，杭报房产来到浦乐单元实地了解新房和二手房的市场行情。

据一位熟悉浦沿楼市发展的中介小李介绍，在整个浦沿区块，有着“欧浦”、“亚浦”、“非浦”的戏称。

“欧浦”相对应的是之江单元、江南单元，基本是江南大道以北，开发年代最早，配套非常成熟，有4号线、6号线两条地铁线及站点经过。

“亚浦”对应的是浦沿单元，基本是江南大道以南，浦沿路以西，有地铁4号线经过。

“非浦”对应的是浦乐单元，即江南大道以南，浦沿路以东，距离地铁站点较远。

目前“非浦”产业和规划的配套已经陆续在落地了，周边的产业人口以及居住的需求也将得到进一步的提升。

滨颂御湖境实景

龙湖滨颂御湖境是浦乐单元即将开盘的新盘。

据销售透露，该楼盘的产品定位为龙湖高端奢宅“御系列”，也是龙湖继下沙御湖境之后，在杭州开发的第二座“御湖境”。

龙湖于2024年4月29日以楼面价20216元/㎡拿地，溢价率为0.7%，限价3.9万元/㎡。整个小区共13幢16层-17层的高层，约518户，户型面积段为107㎡、125㎡、139㎡、168㎡。

杭报房产实地看盘后发现，滨颂御湖境的楼幢外立面配置四面铝板，窗墙比很高，南向采用大面积落地窗。

滨颂御湖境示范区

公区很卷，有面积达1200㎡的会所，参考香港瑰丽酒店的标准打造。配备了室内恒温泳池，采用了全落地玻璃。在样板区看到，楼幢单元的架空层，设置了多种活动空间，如270度转角咖啡馆、拳击馆、私宴厅、台球室、健身瑜伽房、书吧等，相当豪华。

滨颂御湖境样板间

参观了139㎡、168㎡的样板间，发现室内的装修用材也比较高端。139㎡做到了一梯一户，门厅的空间宽敞，看上去像一个露台。

客厅边上有一个房间打通，与客厅连通，视觉效果和采光都很不错。

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浦乐单元目前仅有滨颂御湖境一个新盘在售。

在它隔壁还有一个在建的新盘万科朗拾滨屿府，万科在2023年7月拿地时的楼面价是24354元/㎡。去年年底，朗拾滨屿府启动了销售，目前已经售罄。

朗拾滨屿实景

在楼盘销售期间，杭报房产曾经到现场实地看盘，朗拾滨屿府的公区水景花园打造得很不错，给人休闲度假的惬意感觉。

浦乐单元目前已交付的次新房有滨江滨耀学府、绿城晓月和风等，待交付的有金成滨玺云著、荣盛江荣府等。

滨耀学府当年开盘时是摇号的热门红盘，由于当时的公区设计配套等方面还没有现在这么卷，外立面采用了涂料，园区景观以滨江系的热带水景风格为主。与小区隔条马路就是硅谷小学，当时凭着学区概念，中签率低至9%。

滨耀学府实景

据周边中介透露，目前滨耀学府在二手房市场上的成交价，与3.8万元/㎡的新房均价比较接近，差不多在买入总价的基础上加个10万元左右就可以买到，由买家负责增值税。

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整个滨江区目前在售新盘不多，比较热门的有区政府板块的潮起江南城，限价4.93万元/㎡，户型面积段199㎡-255㎡。

还有西兴板块的晓风朗月，限价5.385万元/㎡，户型面积段170㎡-190㎡。

晓风朗月效果图

与浦乐相邻的长河板块，新房虽不至于“拼社保”，但限价也要5.15万元/㎡。

这几个新盘套均上千万元的总价，也许不是普通刚需购房者能承受的。对于想在滨江区置业新房的刚需和改善客群来说，浦沿的入门户型、总价门槛，在滨江区算是比较友好的买房“上车”区域了。

去年下半年，受央行降低首付标准等政策刺激，浦沿的咏滨名邸、江映云邸、揽晖美寓等新楼盘的销售行情较好，旁边的智慧新天地产业区也有不错的发展潜力，当时杭报房产做了报道。

有人戏称这些新盘的品质“卷出了天际”，如咏滨名邸的低密洋房配备了三面铝板，公区有恒温泳池和下沉式庭院；江映云邸则配备四面铝板和公建化外立面……

江映云邸实景

没想到，今年新开的这几个楼盘，公区比去年还要卷，对于购房者来说，板块价格没涨，却能买到更好的产品，也算是利好的消息了。

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据了解，滨江区政府打造的江南科学城将成为浦乐单元未来腾飞的一个新动力。目前周边已经有大立科技、广脉科技、长川科技等智能制造企业，距离网易、阿里等滨江区超级大厂也很近。

据公开信息，杭州江南科学城将建设项目130个，总投资额687.5亿元，其中，处于“硅谷中心”的国际零磁科学谷，未来预计将有1000名以上科学家入驻，产业规模千亿级。

零磁科学谷效果图

提前布局的教育资源，也对购房者有一定的吸引力。

在信诚南路上不到1公里的距离，有两所“硅谷”学校。一所是由杭二中白马湖学校教育集团进驻的杭州市硅谷小学，另一所是刚刚迎来新生入学的硅谷中学，同样隶属于杭二中白马湖学校教育集团，投资8亿元，规划有42个班。

浦乐单元的大型商业配套尚未明朗化。如地铁11号线远景规划设站，但尚未正式落地，与之相应TOD商业项目，仍是未知数。

在目前的市场行情下，趁着二手房成交价格和板块限价差不多，急需解决居住问题的购房者，可以选择次新房即买即住。

如果对小区的公区配套比较看重，也可以选择购买新盘。从长远发展看，位于主城区的板块，有产业支撑，教育配套也不错，城市界面的提升预计也只是时间问题。

编辑：鲁晨审核：曾亚敏 丁艳

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