接下来东莞待开盘的新盘中，天骄国际无疑是最受关注的。看了很多文章，以及网上零碎的点评，但都没有看到较为全面的分析。最近也跟很多朋友聊到了这个项目，今天就为大家盘一盘。

一、项目优势分析。

1、地段优秀。在国贸城和黄旗山之间。去国贸逛街，或者去黄旗山爬山都非常方便。

2、配套优秀。作为东莞市中心的项目，无论是地铁、商业、市政服务等配套都非常全面，配套方面基本没有明显短板。

3、品质值得期待。目前市场不振，要想卖得好，开发商都在卷品质。天骄国际园林大，舍得砸钱，花园种满罗汉松（有人说过犹不及。这个仁者见仁智者见智，但至少说明还是很舍得花钱的）。

看一个豪宅的配置，厨电是一个重要的指标。东莞的豪宅中，目前只有天骄国际和鹏瑞天玥是全套顶奢厨电配置，鹏瑞天玥是全套瑞族/嘉格纳，天骄国际厨电全套用的是嘉格纳，档次非常高。其他豪宅一般只用高端一些的厨电，或者只用了一两件顶奢厨电。

4、景观。天骄国际部分房型可以看到黄旗山灯笼。东莞不少人有黄旗山情节，特别是老莞人，天骄国际是目前能看黄旗山为数不多的新盘项目之一，这也是项目重要卖点。

天骄国际的优点，有意向购买的人应该都看过项目的介绍了。去看楼盘，销售也反复强调项目的优势，所以优点就不大篇幅展开说了。

但买一个楼盘，看缺点有时候比看优点更重要，把缺点看清楚了，然后根据自己的接受度来决定是否购买。

二、项目缺点分析

1、最大的败笔。

很多人说天骄国际的缺点，比如户型不好、噪音等，但天骄国际被忽视的缺点——跟回迁户混居，恰恰是项目最大的败笔。

整个小区有1400多户，其中约有400多户回迁房，回迁房占比约30%，最小面积只有80多平两房。

对于商品房小区，开发商正常都是想尽办法把回迁房分隔开。比如万象府回迁房和商品房就是分隔的，互不影响和干扰。

连刚需小区都非常介意跟回迁房混居的问题，而作为豪宅定位的天骄国际，却没有物理分隔回迁房和商品房，都在一个小区，共用公区、共用会所、泳池等配套设施。这样的规划让人费解。很多回迁房业主虽然很有实力，但这些回迁房未来大多数将流入租赁市场，大大拉低项目门槛，会导致整个小区住户会很杂乱，这对豪宅小区来说影响太大了。

如果对一线城市的最具代表性顶豪有关注和研究的话，就会知道，越是顶级的豪宅，对项目的纯粹性和圈层越是在意。上海汤臣一品，最小面积434平；广州侨鑫汇悦台最小户型237平；深圳湾悦府一期，最小户型是250平；缦合北京，最小户型400多平。

顶豪就像是奢侈品，纯粹和档次定位往往是优先考量的指标，这决定了项目的品牌形象与价值。比如你买车买了一辆劳斯莱斯、宾利，买包买了一个爱马仕，因为门槛足够高，哪怕是外行不知道具体是什么款式，大家也都知道他的分量。

举个例子更能理解纯粹性对于顶豪的意义。比如，说“住汤臣一品/汇悦台”，因为门槛够高，无需多言，听者就明白其中的含金量。但说“住在天骄国际”，传递出来的信息可以是住在80多平的回迁房，也可能是住在350平的大户型。天骄国际有大量回迁房，这种不纯粹性，对于商品房业主特别是那些大户型的业主，是很大的减分项。

2、户型

在东莞，南北通透、朝南/东南、大面宽小进深的户型是最佳的，住起来最舒服。由于地块的限制，天骄国际的户型整体都比较差，户型南北不通透。

而除了350平户型，其他全部都是小面宽大进深的户型，天骄国际就连250/280平的大户型，南向面宽只有约11-12米，面宽进深比约1:2（优秀户型都是面宽大于进深。天骄国际完全倒过来了，而且差得很悬殊）。作为对比，鹏瑞天玥270㎡户型南向面宽超过了21米，臻湾汇300㎡户型南向面宽也超过了20米，臻湾汇198平户型南向面宽都有17米。就连户型相对一般的悦府220户型，面宽也做到了14米。此外，天骄国际163/175㎡户型，南向面宽只有约10米，面宽跟很多市面上90多平的三房差不多。

什么是面宽什么是进深？

面宽进深示意图▼

3、其他

还有一些缺点，有一定影响，但对价值影响不是特别大，主要看个人的喜好：

黄旗山在天骄国际东北方向，为了照顾景观，350大户型基本接近东西朝向了，朝向比较弱。

天骄国际在东莞大道和旗峰路两个主干道交汇处，噪音影响也是不利因素。

此外，对于豪宅来说，大社区并不一定都是好事，一线城市标杆顶豪项目，户数都不多，500套以内，除了纯粹性需要，还可以保障小区“低密度”，体现尊贵感，小区的会所泳池等公区、公共设施，不会太多人、不会很拥挤。天骄国际总共1400多户，未来可能居住超5000人，这意味着公共设施服务的人数会非常多。比如泳池，其他豪宅可能只要服务两三百户业主，天骄国际的服务量是四五倍，会很拥挤。

人无完人，也没有十全十美房子，至于买还是不买，关键看你更在乎什么，各个优缺点在你心中的权重。