引言

8月淡季更淡，市场信心依旧低迷，地级市成交仍在继续探底，“金九银十”行情较难出现。未来房企在面对市场困境时，应及时转变思想，审视自身，并根据购房者的需求，努力创新与转变，寻找属于自己的“逆袭”之路。

政策市场

01

宁乡市：发布10条措施

力促房地产市场平稳健康发展

2024年8月30日，宁乡市发布宁乡市促进房地产市场平稳健康发展若干措施，主要内容如下

一、加大购房补贴力度。（1）凡9月1日至9月30日（含）以内完成的按相当其所缴契税100%予以奖补；（2）凡10月1日至10月31日（含）以内完成的按相当其所缴契税50%予以奖补；（3）凡11月1日至12月31日以内完成的按相当其所缴契税30%予以奖补（具体实施细则由市住建局、财政局另行制定）。

二、鼓励支持住房“以旧换新。“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策享受首套房屋首付比例和按揭利率优惠。

三、发放人才购房补贴。最高给予10万元购房补贴。

四、鼓励多元化促销。继续实施房票政策；鼓励和指导宁乡市城市建设开发协会在活动期间组织房地产开发企业实施联动让利，对存量商品房推行团购促销活动；引导房地产企业向购房者发放装修建材、家居装饰、家具家电等消费券，与汽车、装饰装修等开展异业联盟促销行动。

五、开展“六进”宣传促销。

六、优化用地供给条件。

七、提升住宅居住品质。调整房屋计容建筑面积计算规定；调整阳台、飘窗和设备平台设置要求及面积控制要求；加强社区配套用房配置。

八、加大金融支持力度；九、加强市场运行监管；十、加强楼市风险防范。

宁乡本次发布的政策从激活住房消费需求、优化房地产市场环境、防范化解市场风险三大层面出击，为金九银十预热。其中分阶段分比例的契税补贴、人才购房补贴、调整阳台、飘窗和设备平台设置要求等举措均是实打实的利好，旨在增加购房活力。

02

契税补贴50%，郴州发布房地产新政

2024年8月24日，郴州市人民政府办公室发布了关于促进郴州市房地产市场平稳健康发展的若干措施。

一、契税补贴50%。2025年3月1日前，在郴州市中心城区购买新建商品住房的，对其所缴纳契税税额的50%进行财政补贴。

二、住房商业贷款新政。1、首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，并取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。2、对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的，金融机构执行首套房贷款政策。

三、公积金贷款新政。1、住房公积金双缴职工和符合我市人才引进新政的单缴职工购买新建商品房的，最高贷款额度由60万元提高到70万元。2、对拥有1套住房并结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付比例由30%降低至20%。

四、购房享子女统筹入学在郴州市中心城区购买新建商品住房的，其处在义务教育阶段的子女，凭已网签备案的商品房买卖合同和契税缴纳凭证， 由教育部门统筹安排入学。

郴州近年市场呈现持续下行的趋势，今年住宅年均流速预计将跌破百万方。市场高承压之下，郴州再出宽松新政，一是降低客户购房成本和置换改善住房门槛，二是对于下辖县市教育需求的客群有一定吸引力。但是需求端政策刺激效果日渐变小，预计对整体市场影响有限。

03

探索以套内面积进行计价销售

新“衡十条”构建房地产发展新模式

2024年8月29日，衡阳市人民政府办公室印发关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)的通知。主要包括以下十个方面的内容，本措施发文之日起执行，有效期两年。

一、优化商品住房计容及销售面积计算方式。

二、优化房地产用地供应。

三、盘活房地产用地资源。

四、鼓励商品房现房销售。

五、加大房地产金融、信贷支持。

六、推行“房票”安置方式。

七、化解地下车库(位)库存。

八、支持居民住房“以旧换新”、“带押过户”。

九、支持房地产保险理赔业务。

十、加大公共政策支持力度。

衡阳住宅市场近年跌幅较大，2021年流速跌破300万方，2022年跌破200万方，2024年将跌破百万方，1-7月累计仅成交51万方。市场持续低迷之下，政策端从常规刺激开始转向新发展模式。此次衡阳“新十条”新政除了常规的信贷支持等降低客户购房和置换成本外，多条内容涉及到现房销售，套内面积计价等目前诟病较多的焦点问题，未来有望构建房地产发展新模式。

04

9月1日起执行，邵阳出台房地产新政“20条

近日邵阳市人民政府办公室印发关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施，按照“因城施策”原则若干措施共分20条，围绕“保交房、改危房、换新房、住好房”四方面制定保障措施若干措施。自今年9月1日起执行至2026年6月30日止，旨在加快构建房地产发展新模式。

在优化住房公积金贷款使用方面，缴存职工在邵阳市购房且申请住房公积金贷款的，可以提取职工（含配偶）住房公积金支付首付款（不再限定是首套房），且允许父母提取住房公积金为子女购买商品住房。

并调整优化住房信贷政策，加强住房信贷支持。居民家庭在邵阳市所属县市范围内无住房的，均按首套住房认定，享受“认房不认贷”政策。

同时，该市多渠道扩大住房消费，对在2025年6月30日前购买新建商品住房的全日制硕士研究生学位及以上毕业生、符合国家生育政策生育三孩且子女均未成年的家庭，每个家庭给予购房补贴2万元。

市区房交会期间，采取发放住房消费券等措施，支持科研机构、产业园区、大专院校、机关企事业等单位集中团购商品住房，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围。不仅如此，邵阳市还实施购买住宅契税补贴。市区房交会期间购买参展单位的新建商品房的，由市财政按其所缴纳契税额对购房人予以全额补贴；对2024年9月1日至2025年6月30日购买新建商品住宅五年内不出售转让的，由市财政部门补贴契税税额的50%。

此外，该市支持高品质住宅建设，支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品。按照“绿色、耐久、配套、适龄、智能、人文”要求，推行土地出让“竞地价、竞品质”试点示范，在不低于基准地价70%的情况下，邵阳市将适当降低土地出让底价，重点在稀缺优质、配套完善地块布局，引导房企建设一批高品质的改善性住房。

在优化推广房屋计容建筑面积计算规则上，该市规定，架空层、配套公共服务设施、公共适老设施、绿化平台和开敞式公共活动平台等不计容积率，其中首层绿化平台面积按20%折算计入建筑项目绿地率和绿地面积，并鼓励房地产开发企业在住宅小区内合理布局建设风雨连廊、公共架空层、室外休憩和活动场地、社区食堂、公共会客厅、图书阅览室等。

邵阳新政符合房地产发展趋势，一是加大对需求端的补贴，降低购房者成本，二是出台系列新规支持“好房子”建设，商品房升级并拉开与保障房差距，有助于双轨制供给体系的建立。

土地市场

01

整体市场

供求量同比继续下跌，楼板价低位回升

8月湖南地级市土地市场供求量持续低位，供应同比跌幅超五成，成交端同环比齐跌，楼板价低位上涨，整体土地市场仍旧冷清，以底价成交为主。

本月全省地级市土地供应总建面215万方，环涨11%，同比下跌超五成；成交149万方，环跌12%，平均楼面价1369元/㎡，环涨13%。

分土地供应属性来看，8月供应商住地块为主，占比60%，纯住宅用地和商住用地分别占比21%、19%；从成交端来看，以商住地块为主，占比达63%，其次为商办地块，占比25%。

02

主城区市场：

供地缩量，成交端城投公司和本土房企底价拿地

8月各城主城区供地持续下滑，共计供应80万方，其中株洲单城市供应49万方，占据半壁江山，衡阳、岳阳分别供地13.16/15.61万方。

成交端有所上涨，5个城市累计成交14宗经营性用地，其中涉宅地10宗，均为底价成交，均为城投公司和本土房企拿地。

常德武陵区底价成交4宗商住地块，其中3宗由常德城投摘得，1宗由常德经茂城市更新公司摘得，均为平台公司。

怀化鹤城区成交4宗经营性用地，其中商办地块3宗，1宗商住地块由怀化市金动力房地产开发有限公司摘得，楼面地价2616元/㎡。

衡阳成交3宗商住地块，其中2宗位于石鼓区，由衡阳城投摘得；另外一宗位于雁峰区，由衡阳高新控股集团摘得，楼面地价2400元/㎡。

益阳赫山区成交2宗小体量涉宅地，其中1宗个人摘得，另一宗由益阳市赫山区骏城酒店有限公司摘得。

岳阳君山区成交1宗商办用地，由湖南省君山碧水文化旅游发展有限公司摘得。

新房市场

01

整体市场

无新增供应，成交端量价低位持稳

8月地级市商品住宅市场均无新增供应，房企新推货意愿较低迷，去库存态势明显。

成交端同环比继续下探，主因为高温天气叠加市场低迷情绪，市场持续低位运行。

均价同环比齐跌，同比下降5%，环比下降3%，市场均价已经连续4个月跌破6000元/㎡。

分城市来看，淡季低温趋势延续，各城市成交均呈现规模同环比齐跌的态势。

其中郴州、湘潭价格同环比上涨，由于单个项目异动影响。

益阳成交量跌幅最小，一方面受前期低位影响，另一方面是城市市场容量有限。

岳阳成交均价同比跌幅最大，达18%，总体呈现为持续以价换量的态势。

02

分城市库存对比：

衡阳住宅存量及去化周期高位

岳阳相对风险较低

从8月重点地级市住宅存量来看，衡阳、湘潭、益阳和岳阳城市商品住宅库存持续高企。

其中，衡阳作为库存及去化周期最长的城市，达40个月，市场处于高危预警状态。湘潭、益阳当前存量规模在110-160万方区间，去化周期超36个月，同样处于高危状态。岳阳商品住宅去存周期28.6个月，相对风险较低。

03

分城市供求量价：

成交量齐齐下滑，市场信心不足

株洲：成交规模继续下探

8月株洲主城区商品住宅市场无供应，成交3.93万方，成交量同环比齐跌，市场规模仍在探底。

湘潭、郴州、衡阳、益阳、岳阳......(略)

04

重点地级市普宅

成交面积段和总价段分析

城市产品成交结构：

120-140㎡成交主力占比上涨

8月成交面积段套数占比变化……（略）

8月成交总价段套数占比变化……（略）

房企排行

2024年8月湖南省重点地级市企业排行榜来看，株洲、湘潭头部房企以品牌房企为主，其余城市多为本土房企。

市场总结

政策市场

8月地产政策延续宽松，多个地级市继续出台稳楼市政策，衡阳提出探索按套内面积计价销售新模式，宁乡、邵阳提出调整房屋计容建筑面积计算规定，整体来看政策多具备延续性或跟进性质，市场影响较小。

土地市场

8月湖南地级市土地市场供求量同比继续下跌，成交楼板价低位回升，整体土地市场持续冷清，以底价成交为主。

新房市场

8月淡季更淡，市场信心依旧低迷，地级市成交仍在继续探底，“金九银十”行情较难出现。未来房企在面对市场困境时，应及时转变思想，审视自身，并根据购房者的需求，努力创新与转变，寻找属于自己的“逆袭”之路。

来源/克而瑞湖南区域

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